Die Kolumne von Michael Jung | Die richtigen Wohnungen

Müns­ter, 10. Janu­ar 2021

Guten Tag,

jedes Jahr ver­kün­det die Stadt Müns­ter neue Rekor­de im Woh­nungs­bau. Im Janu­ar 2020 mel­de­te sie 1.749 Woh­nun­gen, die im Jahr zuvor fer­tig­ge­stellt wor­den waren. Die Bau­tä­tig­keit in Müns­ter sei, so hieß es, wie­der ein­mal auch im Ver­gleich zu ande­ren Städ­ten auf neu­en Höhen ange­langt. Die­se Zah­len sind rich­tig – und doch ist die gefühl­te Wirk­lich­keit in Müns­ter eine ande­re. Auch das lässt sich mit Zah­len bele­gen. So stei­gen die Prei­se für Eigen­tums­woh­nun­gen und Häu­ser jedes Jahr zwi­schen fünf und zehn Pro­zent. Erfreu­lich für alle, die schon woh­nen; schlecht für alle, die auf der Suche sind. Wie aber pas­sen bei­de Ent­wick­lun­gen zusammen?

Zum einen geht es hier um struk­tu­rel­le, volks­wirt­schaft­li­che Ein­flüs­se. Die Prei­se für Bau­land und Immo­bi­li­en stei­gen nicht nur in Müns­ter rasant, son­dern auch in vie­len ande­ren belieb­ten Mit­tel­städ­ten. Die Nied­rig­zins­pha­se, der Anla­ge­not­stand, das alles treibt die Prei­se eben­so wie die hohe Nachfrage. 

Doch auch die Städ­te selbst haben Ein­fluss auf die Ent­wick­lung und auf das Bild, das sich ergibt. Wer­fen wir einen kri­ti­schen Blick auf die offi­zi­el­len Zahlen. 

Trotz Rekorden kaum Entlastung

Die von der Stadt Müns­ter gemel­de­ten Rekord­wer­te sind Brut­to­wer­te. Wie aber jeder vom eige­nen Kon­to­aus­zug weiß: Ent­schei­dend ist das Net­to. Der Net­to­wert ergibt sich, wenn man von den Neu­bau­ten die (etwa durch Abriss) weg­ge­fal­le­nen Woh­nun­gen abzieht. Die­ser Wert ist um min­des­tens ein Drit­tel gerin­ger. Und das ist ein Grund dafür, dass trotz der Rekor­de im Woh­nungs­bau kaum eine Ent­las­tung zu spü­ren ist.

Das ist ein Detail, das den Ein­druck ver­än­dert. Doch die ent­schei­den­de Fra­ge ist: Was für Woh­nun­gen wer­den denn über­haupt gebaut? Im ver­gan­ge­nen Jahr gab es dazu in Müns­ter zwei inter­es­san­te Beispiele.

Zum einen pro­tes­tier­ten in der Aasee­stadt gan­ze Nach­bar­schafts­in­itia­ti­ven gegen Bau­pro­jek­te in der eige­nen Wohn­stra­ße. Zum ande­ren ent­stan­den in der Bahn­hof­stra­ße neue Appar­te­ments. Bei­de Ent­wick­lun­gen zei­gen, wo das Pro­blem mit den neu­en Woh­nun­gen liegt. 

In der Aasee­stadt sind vie­le Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser in den 1970er- oder 1980er-Jah­ren gebaut wor­den. Das bedeu­tet, dort fin­det seit län­ge­rer Zeit ein Genera­tio­nen­wech­sel statt. In vie­len Fami­li­en stellt sich die Fra­ge: Was pas­siert mit dem Häus­chen, wenn die Eltern ster­ben oder aus­zie­hen und es den Nach­wuchs längst in ande­re Gegen­den ver­schla­gen hat? 

Luxusloft statt Einfamilienhaus

Erben­ge­mein­schaf­ten ver­kau­fen die Häu­ser, und natür­lich ste­hen Inves­to­ren bereit. Schließ­lich locken ver­hält­nis­mä­ßig gro­ße Grund­stü­cke, die man auch anders bebau­en kann. In dem Fall spricht man von einer Nach­ver­dich­tung. Das Bebau­ungs­recht gibt meis­tens nur vor, dass die Höhe und das Erschei­nungs­bild von neu­en Gebäu­den in die Umge­bung pas­sen müs­sen. Das bedeu­tet kon­kret (so in der Aasee­stadt zu besich­ti­gen): An Stel­le des frü­he­ren Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ent­steht ein Luxus­loft mit Aasee­blick. Natür­lich nur zwei­ge­schos­sig, aber auf Stra­ßen­hö­he steht eine opu­len­te Gara­ge, dar­über lie­gen zwei Geschos­se. Das Gan­ze dient als Zweit­wohn­sitz für die ver­mö­gen­de Kund­schaft aus Süd­deutsch­land. So sind in Müns­ter schon wie­der zwei neue Woh­nun­gen entstanden. 

Manch­mal ent­steht aber auch kei­ne Gara­ge. Wer ein Haus baut, muss eigent­lich eine bestimm­te Anzahl an Stell­plät­zen zur Ver­fü­gung stel­len. Doch aus die­ser Ver­pflich­tung kann man sich frei­kau­fen, über eine soge­nann­te Stell­platz­ab­lö­se. Die neu­en SUVs ste­hen dann in der Stich­stra­ße. Die Nach­bar­schaft freut das nicht – und nicht des­halb, weil man neue Woh­nun­gen ablehnt, son­dern weil der Auf­wer­tungs­druck wächst, die Autos die Stra­ße voll­stel­len und die bestehen­de Sozi­al­struk­tur unter Druck gerät.

Rings um den Haupt­bahn­hof sind, begon­nen mit dem Metro­po­lis-Hoch­haus, zuletzt aber auch an der klei­nen Bahn­hof­stra­ße, vie­le Ein-Raum-Appar­te­ments ent­stan­den, die möbliert ver­mie­tet wer­den. Ziel­grup­pe sind (ver­mö­gen­de) Stu­die­ren­de und Geschäfts­leu­te. Die Warm­mie­ten lie­gen deut­lich über 20 Euro pro Qua­drat­me­ter. Das All-inclu­si­ve-Ange­bot bie­tet hohe Mar­gen und ist abso­lut ren­ta­bel. So ent­ste­hen schnell vie­le neue Woh­nun­gen. Nur eben sehr klein und sehr teuer. 

Bei­de Ent­wick­lun­gen zei­gen, was sich hin­ter den Erfolgs­mel­dun­gen ver­ber­gen kann. 

Was aber kann die Stadt tun, wenn die poli­ti­schen Sonn­tags­re­den vom bezahl­ba­ren Wohn­raum in Müns­ter ernst gemeint sind? Wie könn­ten bezahl­ba­re Woh­nun­gen ent­ste­hen? Es gibt vor allem zwei Möglichkeiten.

Das Planungsrecht

Zum einen und zu aller­erst kann die Stadt über das Pla­nungs­recht Ein­fluss neh­men. An Bebau­ungs­plä­nen führt kein Weg vor­bei. Die Stadt muss fest­le­gen, was wo gebaut wer­den kann und was poli­tisch gewollt ist. 

In den ver­gan­ge­nen Jah­ren ist zu viel unre­gu­liert gelau­fen – zum Bei­spiel am Bahn­hof. Hier hat die Stadt den Bebau­ungs­plan erst auf den Weg gebracht, als die neu­en Ein-Raum-Appar­te­ments bereits geneh­migt waren. So täuscht man Akti­vi­tät vor und lässt in Wirk­lich­keit die Inves­to­ren machen. 

Immer­hin für die Aasee­stadt hat der neue Rat zuletzt nach erheb­li­chem Druck eine soge­nann­te Ver­än­de­rungs­sper­re erlas­sen. Sie ver­hin­dert neue Bau­ge­neh­mi­gun­gen, bis ein Bebau­ungs­plan vor­liegt. Doch das­sel­be Pro­blem besteht nicht nur in der Aasee­stadt, son­dern auch in Mau­ritz, Sen­trup und anders­wo. Auch dort voll­zie­hen sich gera­de Genera­ti­ons­wech­sel. Auch dort muss die Stadt ein­grei­fen, wenn sie die Neu­bau­tä­tig­keit in Zukunft stär­ker am Gemein­wohl aus­rich­ten will – und weni­ger an der Gewinn­ma­xi­mie­rung. Ist das der Fall, muss sich auch an ande­ren Stel­len etwas ändern: Bei den Ein-Raum-Appar­te­ments etwa wird es inter­es­sant sein zu sehen, ob der neue Rat die­se Pra­xis auch auf dem Osmo-Are­al wei­ter zulas­sen will.

Die Bodenpolitik

Die Stadt hat aber noch ein mäch­ti­ge­res Instru­ment in der Hand als die Bebau­ungs­plä­ne: eine vor­aus­schau­en­de eige­ne Boden­po­li­tik. Grund und Boden gehö­ren zu den Gütern, die sich nicht ver­meh­ren las­sen. Umso wich­ti­ger ist es, dass die Stadt damit nach­hal­tig umgeht. Vie­le Städ­te sind des­halb dazu über­ge­gan­gen, neu­es Bau­land über ein Erb­bau­recht zu vergeben. 

Wer bau­en möch­te, muss kein Bau­land kau­fen, son­dern zahlt jähr­lich eine Art Mie­te, den soge­nann­ten Erb­bau­zins. Die­ser liegt bei etwa vier bis fünf Pro­zent des Grund­stücks­werts. Das hat den Vor­teil, dass die Grund­stü­cke nach der Lauf­zeit des Ver­tra­ges wie­der an die öffent­li­che Hand zurück­fal­len. Den Kom­mu­nen ent­ste­hen so zudem regel­mä­ßi­ge Einnahmen. 

Hät­te man so vor 40 oder mehr Jah­ren in der Aasee­stadt gehan­delt, gäbe es jetzt viel bes­se­re Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten. Die Stadt könn­te den Wohn­be­dürf­nis­sen der Gegen­wart viel leich­ter gerecht wer­den. Und ganz neben­bei wür­de die Finan­zie­rung eines Eigen­heims für vie­le Men­schen sehr viel einfacher. 

Gera­de bei der gleich­zei­ti­gen Ent­wick­lung grö­ße­rer geschlos­se­ner Area­le wäre es nach­hal­tig, auf die­se Wei­se vorzugehen. 

Die Gretchenfrage

Die katho­li­sche Kir­che, eine Orga­ni­sa­ti­on mit jahr­hun­der­te­lan­ger Grund­be­sitz­tra­di­ti­on, ver­fährt schon sehr lan­ge so. Die öffent­li­che Hand soll­te davon ler­nen. So könn­te sie für künf­ti­ge Genera­tio­nen Bau­land sichern. Dann läge die Ent­schei­dung über die Ver­ga­be von Grund­stü­cken in der Hand der Poli­tik – und nicht in der von pri­va­ten Gesellschaften. 

Vor die­sem Hin­ter­grund wird es die Gret­chen­fra­ge für den neu­en Rat, wie er es mit den gera­de müh­sam und teu­er erwor­be­nen Grund­stü­cken der Kaser­nen­flä­chen in Grem­men­dorf und Gie­ven­beck hal­ten will. Wird die Stadt nur als Zwi­schen­händ­le­rin bei den Grund­stü­cken auf­tre­ten? So plant die Lewe-Ver­wal­tung es bis­lang. Oder schafft sie es, die Grund­stü­cke über eine Erb­pacht zu ver­ge­ben und selbst Grund­ei­gen­tü­me­rin zu blei­ben? Dann könn­ten künf­ti­ge Genera­tio­nen neu ent­schei­den, was mit gro­ßen stadt­na­hen Flä­chen passiert. 

In der Gegen­wart wür­de die Erb­pacht ver­hin­dern, dass die Boden­prei­se durch Spe­ku­la­ti­on stei­gen. Dage­gen wird gern ein­ge­wandt, beim aktu­el­len Zins­ni­veau sei Erb­pacht auch für die Pacht­neh­mer unren­ta­bel. Doch wenn man sich anschaut, was bei bis­he­ri­gen Ver­ga­ben her­aus­ge­kom­men ist, sieht man: Es ist kein sol­ches Grund­stück lie­gen­ge­blie­ben. Viel­leicht war die Mar­ge etwas nied­ri­ger, aber wäre das eine Katastrophe? 

Dane­ben stellt sich gera­de bei den neu­en Bau­ge­bie­ten die Fra­ge auch an jeden ein­zel­nen Men­schen: Wie nach­hal­tig will er oder sie mit Flä­che umge­hen? Und das führt zu einer wei­te­ren Fra­ge, die sehr grund­sätz­lich ist: Ist ein Ein­fa­mi­li­en­haus ange­sichts sich mas­siv ver­än­dern­der Lebens- und Arbeits­be­din­gun­gen noch die Wohn­form der Zukunft?

Herz­li­che Grüße

Ihr Micha­el Jung


Über den Autor

Micha­el Jung lebt schon immer in Müns­ter. Er wur­de 1976 hier gebo­ren. Er hat an der Uni Müns­ter Latein und Geschich­te stu­diert und in Geschich­te pro­mo­viert. Heu­te ist er Leh­rer am Annet­te-Gym­na­si­um in Müns­ter. Micha­el Jung war vie­le Jah­re in der Poli­tik: Von 2013 bis 2020 war er Frak­ti­ons­chef der SPD im Rat der Stadt, im Jahr 2020 trat er für die SPD bei den Kom­mu­nal­wah­len als Ober­bür­ger­meis­ter­kan­di­dat an.