Mieten und Mietspiegel in Münster | Radwegebenutzungspflicht | Podcast zum Putzen
Münster, 14. August 2020
Guten Tag,
im April vergangenen Jahres bin ich umgezogen, in eine Wohnung in toller Lage, mit gut geschnittenen Räumen, großen Fenstern, Balkon und Tageslichtbad. Es gab und gibt nur einen Haken: die Miete hier ist ziemlich hoch. Mit diesem Problem bin ich nicht alleine.
„Miete frisst Haushaltseinkommen: Jede 2. Deutsche Großstadt für Familien kaum bezahlbar“, beschreibt das Internetportal Immowelt die Ergebnisse seiner am Dienstag veröffentlichten Studie zu den Mietpreisen in Deutschland (die WN berichtete). Das gilt auch für Münster, wo die Menschen mehr Miete zahlen müssen als etwa in Osnabrück, Aachen oder Bochum – sowohl absolut als auch prozentual gemessen am Einkommen. Wir spielen (zumindest bei den Mieten) in einer Liga mit Düsseldorf und Köln.
Das Thema ist nicht neu, bereits Ende 2019 veröffentlichte die ZEIT eine interaktive Deutschlandkarte, die zeigt, wo „Wohnen besonders weh tut“. Münster ist dort ein roter Fleck im ansonsten bezahlbaren Münsterland, wenn es um die Mietbelastung geht. Darunter wird der Anteil des (Netto-)Einkommens verstanden, den ein Haushalt für Miete ausgeben muss. Ökonom:innen sprechen von der „goldenen 30-Prozent-Regel“ – wenn Mieter:innen mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete ausgeben, bliebe am Monatsende zu wenig Geld für andere Ausgaben.
Wenn Sie Ihre prozentuale Mietbelastung einmal ausrechnen wollen, teilen Sie einfach Ihre Warmmiete durch Ihr Nettoeinkommen und multiplizieren das Ergebnis mit 100 – also etwa (910 Euro geteilt durch 2700 Euro) mal 100 = 33,7 Prozent.
Die Mieten in den Großstädten steigen. Für Münster kann ich sogar ohne Übertreibung schreiben: sie explodieren. Das Immobilienanalyseunternehmen bulwiengesa fand heraus, dass im Jahr 2010 die durchschnittliche Miete in Münster bei sieben Euro pro Quadratmeter lag, neun Jahre später waren es dann zehn Euro – und damit fast 43 Prozent mehr. Im gleichen Zeitraum ist das Durchschnittseinkommen (bundesweit) jedoch nur um etwa ein Viertel gestiegen.
Beim Wohnungskauf ist es noch krasser. 2010 kostete nach Angaben der bulwiengesa eine neugebaute Eigentumswohnung durchschnittlich 2.550 Euro pro Quadratmeter – zehn Jahre später waren es 4.600 und damit sogar 80 Prozent mehr. Der Wiederverkaufspreis hat sich im selben Zeitraum von 1.900 auf 3.500 Euro ebenfalls fast verdoppelt. Reihenhäuser sind im Neubau um zwei Drittel teurer geworden (im Wiederverkauf um 54 Prozent), Einfamilienhäuser um 45 Prozent.
Können wir etwas gegen steigende Mieten tun?
Wohnungen oder Häuser zu kaufen, ist damit selbst für viele eher wohlhabendere Menschen in Münster zu teuer – und die hohen Mieten sorgen dafür, dass gerade Durchschnittsverdiener:innen immer öfter Probleme haben, eine bezahlbare und dabei auch annehmbare Wohnung zu finden. Dabei müssen wir zwei Fälle unterscheiden, in denen Mieten steigen können: bei einer Neuvermietung oder als Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen. Blicken wir zunächst auf Letztere.
In Münster gibt es ein Mittel, das Mieter:innen vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen schützen soll: den Mietspiegel. Die Stadt erhebt dafür seit 2001 alle vier Jahre, wie die Mietpreise in Münster zustande kommen, abhängig von Lage und Ausstattung der Wohnungen. Die Stadt verschickt dazu Fragebögen an 10.500 Mieter:innen sowie 7.500 Vermieter:innen – wie zuletzt im Juni dieses Jahres (wenn Sie jetzt denken: Ah, da war doch was! – zu spät, die Rückmeldefrist ist bereits abgelaufen, der neue Mietspeigel erscheint im April 2021).
Das Ergebnis spiegelt die Preise auf dem Wohnungsmarkt Münster und ist bindend. Vermieter:innen dürfen die Miete nur dann und auch nur soweit erhöhen, wie es der Mietspiegel vorsieht. Zu den berücksichtigten Merkmalen gehören etwa das Baujahr (und ggf. Zeitpunkt der Sanierung), die Heizungsart, Ausstattung des Badezimmers oder die Art des Fußbodens und auch ob es einen Aufzug, Stellplatz oder einen Balkon gibt. Aber auch die Entfernung zum nächsten Supermarkt spielt eine Rolle, oder ob die Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße liegt.
Den Mietspiegel im Detail zu berechnen, ist kompliziert. Vereinfacht gesagt gibt es einen Grundpreis und auf diesen Zu- oder Abschläge. Wohnen Sie in der Altstadt, werden 23% auf den Grundpreis aufgeschlagen. Haben Sie nur eine einfache Sanitärausstattung, werden hingegen 3% abgezogen. Gabriele Regenitter, Leiterin des Amts für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung der Stadt Münster, erklärt die Berechnung hinter diesen Werten: „Jedes Ausstattungsmerkmal ist mit einem Punktwert versehen. Diese Punkte werden schließlich für die jeweilige Kategorie zusammengerechnet. Daraus ergibt sich dann der prozentuale Zu- oder Abschlag.“
Wenn Vermieter:innen Mieterhöhungen nicht mit dem Mietspiegel begründen, kann es sich lohnen, der Mieterhöhung zu widersprechen. Unterstützung bieten dabei beispielsweise der Mieter/innen-Schutzverein oder der Mieterschutzbund.
Wie hoch Ihre Kaltmiete sein darf, können Sie übrigens leicht selbst herausfinden. Die Stadt bietet online eine Mietspiegelabfrage an. Dazu müssen Sie nur ihre Adresse und die Ausstattung der Wohnung eingeben. Am Ende sehen Sie die Kaltmiete, die Sie für Ihre Wohnung zu erwarten hätten. Wenn Sie aktuell zufrieden sind und auch keine Mieterhöhung ansteht, empfehle ich Ihnen allerdings, auf die Berechnung zu verzichten. Wenn Sie feststellen, dass Sie bereits jetzt zu viel zahlen, bringt Ihnen der Mietspiegel nämlich erstmal nichts (es sei denn, Sie sind bereit, sich mit den Vermieter:innen anzulegen, aber dazu kommen wir gleich).
„Vor Vertragsabschluss können Mieter:innen durch die Mietspiegelabfrage checken, ob der geforderte Preis in Ordnung ist und wenn nötig verhandeln“, sagt Regenitter. „Wenn jemand aber auf die Anmietung genau einer bestimmten Wohnung angewiesen ist, wird er in angespannten Märkten wie Münster wahrscheinlich den geforderten Mietpreis zahlen.“
Das Problem der Neuvermietung
Damit sind wir beim zweiten Fall, in dem Mieten steigen: bei Neuvermietungen, bei den Vermieter:innen in angespannten Wohnungsmärkten oft die Mieten erhöhen – die Nachfrage ist schließlich riesig.
Münster ist so ein Markt, was wir an der Leerstandsquote sehen. Diese zeigt, wie viele freie Wohnungen es überhaupt gibt. Die Wohnraumoffensive Münsterland schreibt in ihrem Bericht „Gut Wohnen im Münsterland“ vom Mai 2019, dass die Leerstandsquote bei drei Prozent liegen sollte. Das sei ein Zeichen für genügend Wohnraum. In Münster sprechen wir von einem Prozent (2019), die LEG unterbietet das sogar noch und nennt 0,4 Prozent (2017). Das zeige „eindeutig, dass in der Stadt Münster in den vergangenen Jahren deutlich zu wenige Wohnungen gebaut wurden“, schreibt die Wohnraumoffensive Münsterland, laut der in Münster zur Zeit 3.000 Wohnungen fehlen.
Wenn Sie in letzter Zeit eine Wohnung in Münster gesucht haben, wissen Sie, was das konkret bedeutet. Jede Wohnung, die Ihnen gefällt, mögen auch viele andere Bewerber:innen. Nun ist es in Münster noch nicht so krass wie in Berlin, wo auch mal 1.750 Menschen zur gleichen Besichtigung kommen wollen, aber auch in Münster ist die Konkurrenz groß. Wer da über den Mietpreis verhandeln will, bekommt die Wohnung oft einfach nicht.
Damit die Mieten bei Neuvermietungen nicht noch mehr steigen als ohnehin schon, gibt es ein weiteres Werkzeug, die Mietpreisbremse. Sie besagt, dass die Nettokaltmiete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung liegen darf. Das Gesetz zur Mietpreisbremse trat 2015 in Kraft und sollte fünf Jahre gelten, wurde dann aber bis 2025 verlängert und sogar verschärft. Denn nun können Mieter:innen zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern – für bis zu 30 Monate. Hier kommt der Mietspiegel wieder ins Spiel – denn darin steht ja genau, was die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung ist. Eine Übersicht, wo die Mietpreisbremse derzeit gilt, bietet haufe.de. Schon vor einem Jahr urteilte die ZEIT jedoch, „der Vermieter bleibt im Vorteil“. Hauptargument: es profitieren nur Mieter:innen, die sich gegen ihre Vermieter:innen wehren. Und selbst dann ist Erfolg nicht garantiert – es gibt nämlich auch Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Wie die Verschärfung der Mietpreisbremse funktioniert, werden wir dann in einigen Monaten sehen.
Münster wächst – und damit auch der Bedarf an Wohnraum
Der knappe und damit teure Wohnraum wird Münster noch eine ganze Weile beschäftigen. Das zeigen auch die Zahlen: Zwar stieg die Zahl der Wohnungen in Münster von 2010 bis 2018 (160.524 statt 149.731) – allerdings wuchs auch die Bevölkerung um 34.500 Menschen. Und allein in den kommenden fünf Jahren sollen weitere 6.000 hinzu kommen, prognostiziert die Stadt.
Wenn wir alle Projekte zusammennehmen, die die Stadt plant oder die die Politik zumindest diskutiert – und das oft sehr intensiv –, gibt es Anlass zur Hoffnung, dass Wohnen in Münster nicht immer teurer wird.
Ein Projekt betrifft zum Beispiel die Gebiete, in denen die britische Armee bis 2013 ihre Quartiere hatte. Auf dem Gelände der ehemaligen York-Kaserne in Gremmendorf werden bis 2024 insgesamt 1.800 Wohnungen gebaut, in der Oxford-Kaserne in Gievenbeck weitere 1.200. Bis zu 10.000 Menschen sollen dort leben. Dazu kommen die ehemaligen „Engländerhäuser“ der Soldaten in Gievenbeck, Sentrup, Uppenberg, Coerde, Rumphorst, Gremmendorf und Angelmodde-West – insgesamt sind das knapp 800 Wohnungen, die nun zum Teil abgerissen und neu gebaut, zum Teil erhalten und umgebaut werden.
In der Innenstadt könnte das Klosterareal Pluggendorf bebaut werden. Hier plant die Stadt ein neues Quartier. Auch am Kanal könnte neuer Wohnraum entstehen: Entlang der Theodor-Scheiwe-Straße sind laut Stadtplanungsamt bis zu 2.000 neue Wohnungen möglich. Das geplante Stadtquartier Hafen Nord (wo 2018 die Osmo-Hallen abgerissen wurden) könnten nach derzeitiger Planung knapp 700 Wohnungen gebaut werden.
Die Verwaltung kann sich außerdem zwei neue Stadtquartiere mit insgesamt 2.500 Wohnungen an der Steinfurter Straße und der Busso-Peus-Straße vorstellen.
Das sind die schon konkreteren Pläne. Und dann gibt es noch die Forderungen der Parteien im Wahlkampf. Die SPD will bis 2030 einen neuen Stadtteil bauen – mit insgesamt 6.000 neuen Wohnungen zwischen Kanal, Umgehungsstraße, Albersloher Weg und Wolbecker Straße. Diese Pläne umfassen also mehr als den oben genannten Vorschlag der Verwaltung zur Theodor-Scheiwe-Straße. Auch die FDP hat einen neuen Stadtteil im Wahlprogramm stehen, kann sich diesen etwa in Schmittingheide zwischen Gremmendorf und St. Mauritz vorstellen oder auch in Nienberge-Häger, in Münsters Nord-Westen. „Wir (…) sind aber nicht so vermessen, einen fertigen Plan vorlegen zu wollen“, schreiben die Freidemokrat:innen. Die CDU verweist in ihrem Wahlprogramm auf die Pläne zur Steinfurter Straße und die Entwicklung des nördlichen Stadthafens. Grüne und Linke nennen keine Standorte möglicher neuer Stadtteile, sondern fokussieren sich auf die Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnraum.
Für mich wird das alles zu spät kommen, im Oktober ziehe ich schon wieder um. Es liegt nicht (nur) am Preis meiner Wohnung. Nachmieter:innen habe ich problemlos gefunden, auch wenn die Miete über meinem errechneten Mietspiegel liegt. Vermutlich liegt es an der Lage, dem tollen Schnitt und den hellen Fenstern. Sie wissen schon.
Noch vier Briefe, bis RUMS kostenpflichtig wird
Normalerweise bewerben wir an dieser Stelle Restaurants oder Geschäfte, die wir toll finden. Heute nutze ich diesen Platz für Eigenwerbung. Das hier ist mein erster RUMS-Brief – und hoffentlich nicht mein letzter. Die Recherche, Gespräche und das Schreiben waren super, auf Ihre Rückmeldungen freue ich mich schon. Damit wir Ihnen noch viele RUMS-Briefe schreiben können, brauchen wir Sie.
Wenn Ihnen RUMS gefällt, empfehlen Sie uns weiter. Bis September schicken wir Ihnen noch vier RUMS-Briefe und drei Kolumnen. Und: Natürlich verpflichtet sich bis dahin niemand, später Geld für RUMS zu bezahlen. Ihre Freund:innen, Bekannten und Arbeitskolleg:innen können aber jetzt noch die Gelegenheit nutzen, sich selbst von RUMS zu überzeugen.
Falls wir Sie schon überzeugt haben und Sie ab September weiter Abonnent:in bleiben wollen, lassen Sie sich gern jetzt schon vormerken.
Ergänzungen
+++ Radwegebenutzungspflicht. Vor zwei Wochen schrieb Katrin Jäger über die Wolbecker Straße, auf der Radfahrer:innen nun die Wahl haben zwischen Straße und Radweg. Was in Münster nicht so bekannt ist: In Deutschland ist es seit mehr als 20 Jahren grundsätzlich so, dass Radfahrer:innen auf der Straße fahren sollen – nur, wo ein blaues Schild an einem Radweg steht, müssen Radfahrer:innen diesen Radweg auch benutzen. Radwegebenutzungspflicht ist der sperrige Begriff dahinter. Der ADFC bemängelt, die Stadt Münster poche noch immer viel zu oft auf die Radwegebenutzungspflicht. An einigen Stellen gerieten Radfahrer:innen dadurch in gefährliche Situationen, etwa wenn sie auf dem Radweg den Abstand zu parkenden Autos nicht einhalten können. Das „Dooring“, also plötzlich aufschlagende Autotüren, führt oft zu schlimmen Verletzungen. Diese im Juli veröffentlichte Studie zeigt, wie häufig: Beinahe jeder fünfte Unfall mit Radfahrer:innen oder Fußgänger:innen sei auf das Dooring zurückzuführen, heißt es dort.
Die Stadt Münster sagt, der Standard sehe mindestens 50 bis 75 Zentimeter Abstand zu parkenden Autos vor, das sei ausreichend. Allerdings bedeute das nicht, dass die Radwegebenutzungspflicht entfallen müsse, wenn ein solcher Sicherheitstrennstreifen fehlt. „Zu beachten ist auch immer die Gefahrenlage für in der Fahrbahn fahrende Radfahrer“, schreibt die Stadt auf RUMS-Anfrage. Allgemein würde diese nur angeordnet, wenn das „allgemeine Risiko einer Beeinträchtigung der Sicherheit oder Ordnung des Verkehrs erheblich übersteigt.“
Corona-Update
Aktuell sind 79 Personen in Münster mit dem Coronavirus infiziert, das sind fünf weniger als gestern. Insgesamt wurden damit 871 Infektionen im Stadtgebiet nachgewiesen, 13 Personen sind an den Folgen einer Covid-19 Erkrankung gestorben. Und weil der Rückgang der Zahl der Infizierten täuschen kann: Von Montag bis Freitag wurden insgesamt 34 neue Infektionen bestätigt.
Die Landräte aus dem Münsterland verweisen auf Urlauber:innen als Grund für die zunehmenden Infektionen. So etwa Olaf Gericke aus dem Landkreis Warendorf gestern in der WDR Lokalzeit: „Das ist erstens die Türkei, zweitens der Balkan und drittens Spanien. Da kommen die meisten her, die die Krankheit mitbringen.“
An dieser Stelle sollten wir uns außerdem daran erinnern, dass die Infektionszahlen immer den Stand von vor einigen Tagen widerspiegeln. Die Auswirkungen des Schulstarts diese Woche werden wir also erst nächste oder übernächste Woche sehen. In Dorsten hingegen konnte eine Schule am Mittwoch beispielsweise gar nicht erst öffnen, weil eine Lehrerin infiziert war und ihre Kolleg:innen zunächst getestet werden mussten.
Auch in Kitas, deren Betrieb ja bereits seit einigen Wochen wieder läuft, führen Infektionen immer wieder zu Schließungen. In Coerde hat das Gesundheitsamt am Mittwoch zwei Gruppen einer Kita in Quarantäne geschickt und in Borken wird eine Kita nach einem positiven Fall in der kommenden Woche komplett geschlossen.
Drinnen & Draußen
Am Dienstag hat Ihnen Katrin Jäger den ARD-Radio-Tatort empfohlen. Ich höre Podcasts vor allem nebenbei, beim Kochen oder Putzen (und natürlich zum Einschlafen), deswegen bevorzuge ich Formate ohne Dramaturgie. Wenn es Ihnen ähnlich geht, dann empfehle ich Ihnen den ZEIT-Podcast „Alles gesagt?“. Christoph Amend (Chefredakteur ZEIT Magazin) und Jochen Wegner (Chefredakteur ZEIT Online) interviewen Gäste aus Politik und Kultur so lange, bis die Gäste keine Lust mehr haben. Rezo war mehr als 8 Stunden im Podcast, Rekord. Aber auch Politiker:innen nehmen sich Zeit: Dorothee Bär (5,5 Stunden), Heiko Maas (3,5 Stunden), Thomas de Maizière (5 Stunden), Katharina Barley (3,5 Stunden), Christian Lindner (3 Stunden). Sie merken: der Podcast gibt Ihnen ausreichend Gelegenheit zum Hausputz. Meine Lieblingsfolgen sind die mit Sophie Passmann, Herbert Grönemeyer und Carolin Emcke.
„Alles gesagt?“ gibt es natürlich auch bei Spotify. Und wo Sie schonmal da sind, abonnieren Sie doch gleich den RUMS-Podcast.
Viele Grüße
Sebastian Stachorra
PS
Haben Sie sich an meine Empfehlung gehalten oder die Online Mietspiegelabfrage gemacht, obwohl Sie eigentlich zufrieden sind? Wenn Sie vom Ergebnis überrascht sind, schreiben Sie uns gern. Welchen Preis nennt der Mietspiegel Ihnen – und wie stark weicht das von Ihrer tatsächlichen Miete ab?
Ich mache gern den Anfang. Bei einigen Ausstattungsmerkmalen meiner Wohnung bin ich mir unsicher, daher habe ich im Zweifel die Besseren angekreuzt. Laut meinem Ergebnis zahle ich derzeit gut drei Euro pro Quadratmeter mehr als die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
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