Bauen auf Lücken

Müns­ter braucht mehr bezahl­ba­ren Wohn­raum. Der könn­te zum Bei­spiel auf Bau­lü­cken ent­ste­hen. Bloß: Wie vie­le sol­cher unbe­bau­ten Grund­stü­cke es in der Stadt gibt und wo sie lie­gen, weiß bis­her nie­mand so genau. War­um eigent­lich nicht? Und war­um ste­hen über­haupt Grund­stü­cke leer, obwohl die Nach­fra­ge doch so groß ist?

TEXT: JOHANNE BURKHARDT
REDAKTION: CONSTANZE BUSCH
TITELFOTO: NIKOLAUS URBAN

Die Gre­ve­ner Stra­ße in Müns­ter-Neu­tor. Rechts und Links rei­hen sich vier- bis fünf­stö­cki­ge Wohn­häu­ser. Nur zwi­schen den Haus­num­mern 37 und 53 klafft eine Lücke. Ein lee­res Grund­stück, etwa 15 mal 25 Meter Augen­maß. Durch den Bau­zaun erkennt man das Gras und Unkraut, das sich durch den brö­ckeln­den Asphalt drängt.

„Da soll jetzt auch bald so ein Haus hin­ge­baut wer­den“, erzählt eine Anwoh­ne­rin und deu­tet auf die umlie­gen­den Häu­ser. Seit sie 2012 her­ge­zo­gen ist, wohnt sie neben der Lücke. Stün­de hier ein Haus, das so groß wäre wie die Nach­bar­ge­bäu­de, könn­ten min­des­tens acht neue Woh­nun­gen ver­mie­tet oder ver­kauft werden.

Eine Bau­lü­cke an der Gre­ve­ner Stra­ße. Hier soll dem­nächst ein neu­es Haus gebaut wer­den. Foto: Niko­laus Urban

Das ist kein Ein­zel­fall. In Müns­ter gibt es etli­che sol­cher „Bau­lü­cken“. So nen­nen Expert:innen lee­re oder mini­mal bebau­te Grund­stü­cke, für die der städ­ti­sche Bebau­ungs­plan eigent­lich Wohn­ge­bäu­de vor­sieht. Die­se Grund­stü­cke sind schon voll erschlos­sen. Sie haben also einen Strom- und Was­ser­an­schluss und eine Anbin­dung an die Stra­ße. Dort Woh­nun­gen zu bau­en, wäre im Ver­gleich zu völ­lig neu­en Bau­ge­bie­ten kein gro­ßer Aufwand.

Und neue Woh­nun­gen braucht es drin­gend: In Müns­ter wer­den in den nächs­ten 20 Jah­ren nicht nur immer mehr Men­schen leben, son­dern auch immer mehr Men­schen, die allein in eine Woh­nung zie­hen und so mehr Platz benö­ti­gen. So sagt es jeden­falls der Woh­nungs­markt­be­richt NRW 2020 voraus.

Die Bau­lü­cken könn­ten eine Chan­ce sein: Stu­di­en zufol­ge schlum­mert in den unbe­bau­ten Flä­chen gro­ßes Poten­zi­al, das häu­fig unter­schätzt wird und mit jeder Lücke unge­nutzt bleibt. Kann die Stadt sich das leis­ten? Und wie groß ist das Poten­zi­al in Müns­ter tatsächlich?

Münster hat kein Baulückenkataster – der Überblick fehlt

Um die­se Fra­gen zu beant­wor­ten, wäre es nütz­lich zu wis­sen, wie vie­le Bau­lü­cken es in Müns­ter über­haupt gibt. Aber die spie­len für die Wohn­raum­pla­nung bis­her kei­ne gro­ße Rol­le. Kom­mu­nen, in denen sie eine Rol­le spie­len, haben meis­tens ein soge­nann­tes Bau­lü­cken­ka­tas­ter: eine Art Kata­log, der einen Über­blick über die Anzahl, die Stand­or­te und die Flä­chen der Bau­lü­cken bietet.

Im bes­ten Fall steht auch dar­in, wem die Grund­stü­cke gehö­ren. Expert:innen hal­ten ein sol­ches Katas­ter für eine ent­schei­den­de Maß­nah­me, um das Poten­zi­al von Bau­lü­cken zu erken­nen und aus­zu­nut­zen. Denn bevor eine Kom­mu­ne die Lücken schlie­ßen (also bebau­en) kann, muss sie ja zuerst wis­sen, wo die unbe­bau­ten Grund­stü­cke sind und wem sie gehören.

Dort­mund hat im ver­gan­ge­nen Jahr in einem Modell­ver­such ein sol­ches Bau­lü­cken­ka­tas­ter für den Stadt­teil Huckar­de ange­legt und Platz für 250 poten­zi­el­le Woh­nun­gen gefun­den. Im gesam­ten Stadt­ge­biet könn­te es auf den Bau­lü­cken Platz für 5.000 Woh­nun­gen geben, schätzt die Dort­mun­der Stadt­ver­wal­tung. Ganz ohne neue Flä­chen zu erschlie­ßen, Was­ser- und Strom­lei­tun­gen zu legen und Stra­ßen zu bauen.

So ein Über­blick fehlt bis­her in Müns­ter. Ein Bau­lü­cken­ka­tas­ter gibt es hier nicht. Weil vie­le Grund­stü­cke Pri­vat­per­so­nen gehö­ren, erfor­dert es ein wenig Spür­sinn und Auf­wand, alle Grund­stü­cke in Müns­ter zu prü­fen. Mit einem Mix aus Geo­da­ten und Vor-Ort-Bege­hun­gen müss­ten die Bau­lü­cken erst gefun­den und dann ihre Eigentümer:innen aus­fin­dig gemacht werden. 

Ein Auf­wand, den die Stadt aktu­ell nicht auf­brin­gen kann, sagt Mat­ti­as Bart­mann vom Stadt­pla­nungs­amt Müns­ter. Dafür sei schlicht kein Per­so­nal da: „Wir sind der Auf­fas­sung, dass man die per­so­nel­len Kapa­zi­tä­ten eher in die kon­kre­te Bau­pro­jekt­ent­wick­lung ste­cken soll­te.“ Zum Bei­spiel auf den Flä­chen der ehe­ma­li­gen Kaser­nen Oxford und York, die zu neu­en Wohn­vier­teln umge­stal­tet wer­den. Ein Pro­zess, der vie­le Jah­re dau­ert, bei dem dafür aber zusam­men rund 4.000 Wohn­ein­hei­ten her­aus­kom­men sollen.

Die Preise steigen, Abwarten lohnt sich

Wer in Müns­ter sei­ne Bau­lü­cke bebau­en oder ver­kau­fen wol­le, mel­de sich ohne­hin von sich aus bei der Stadt, sagt Bart­mann: „Die Ver­dienst­mög­lich­kei­ten sind für den ein­zel­nen Eigen­tü­mer wegen der in den letz­ten Jah­ren stark gestie­ge­nen Boden­wer­te sehr hoch“.

In Zukunft wer­den sie mit gro­ßer Wahr­schein­lich­keit aller­dings noch höher. Wer Zeit hat, war­tet also mög­li­cher­wei­se lie­ber ab und spe­ku­liert auf stei­gen­de Boden­prei­se. Schon jetzt gehört das Bau­land in Müns­ter zu den teu­ers­ten in Nord­rhein-West­fa­len. Über 350 Euro kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2020 (hier nach­zu­le­sen auf Sei­te 72). 

Ten­denz stei­gend, sagt Ste­fan Sie­den­top, wis­sen­schaft­li­cher Direk­tor des Insti­tuts für Lan­des- und Stadt­ent­wick­lungs­for­schung an der TU Dort­mund. „Das sind leis­tungs­lo­se Gewin­ne, die Eigentümer:innen tun nichts und wer­den immer rei­cher“. Sie­den­top schätzt, dass die Spe­ku­la­ti­on auf höhe­re Gewin­ne einer der Haupt­grün­de dafür ist, dass Bau­lü­cken nicht geschlos­sen wer­den. Das sei zwar legi­tim, doch er hal­te es trotz­dem für pro­ble­ma­tisch, wenn Grund­stü­cke bei Woh­nungs­not zurück­ge­hal­ten würden.

In man­chen Fäl­len ste­cken aber auch ande­re Grün­de hin­ter lee­ren Bebau­ungs­flä­chen. Etwa Erben­ge­mein­schaf­ten, die sich nicht eini­gen kön­nen, was sie mit einem Grund­stück anfan­gen wol­len. Oder Eigentümer:innen, die eigent­lich ger­ne bau­en wür­den, aber nicht genü­gend Geld haben. Manch­mal wüss­ten die Men­schen auch ein­fach nicht, was alles mög­lich sei, erzählt Sie­den­top. Da hel­fe ein biss­chen Druck oder schlicht eine Anfrage.

Wenn durch das Bau­lü­cken­ka­tas­ter klar ist, wem das Grund­stück gehört, kann die Stadt­ver­wal­tung direkt auf die Men­schen zuge­hen. Gemein­sam könn­ten dann die Mög­lich­kei­ten aus­ge­lo­tet wer­den: Macht die Stadt ein Kauf­an­ge­bot? Kön­nen die Eigentümer:innen selbst bau­en? Wel­che För­der­mög­lich­kei­ten gibt es? In man­chen Fäl­len sei dies schon die Lösung, so Siedentop.

Ein Kataster könnte helfen, die Eigentümer:innen zu erreichen

Das sieht man wohl auch beim Rats­bünd­nis so. Die Koali­ti­on bevor­zu­ge „ein­ver­nehm­li­che Arran­ge­ments“ mit den Eigentümer:innen, schreibt Lud­ger Stein­mann, pla­nungs­po­li­ti­scher Spre­cher der SPD-Rats­frak­ti­on, auf RUMS-Anfra­ge. Des­halb sehe sie ein Bau­lü­cken­ka­tas­ter nicht als zwin­gend not­wen­dig an.

Das leuch­tet ein. Doch gera­de ein Katas­ter wür­de die­se Abspra­chen mit den Eigentümer:innen erleich­tern. Die pla­nungs­po­li­ti­sche Spre­che­rin der Grü­nen-Rats­frak­ti­on, Anni­ka Bür­ger, schreibt, es sol­le zumin­dest geprüft wer­den, ob ein Katas­ter dabei hel­fen könn­te, die Bau­lü­cken in Müns­ter zu schlie­ßen. Das Bünd­nis wol­le dazu zeit­nah den Aus­tausch mit der Stadt­ver­wal­tung verstärken.

Gin­ge es nach Ste­fan Sie­den­top, wür­de die Ant­wort „Ja“ lau­ten. Der Nut­zen sei höher als die Kos­ten: Mit einer Vier­tel- oder einer hal­ben Plan­stel­le lie­ße sich ein Bau­lü­cken­ka­tas­ter in Müns­ter erstel­len und wei­ter­füh­ren, schätzt Sie­den­top: „Das wäre gut inves­tier­tes Geld.“

Aber auch ohne Bau­lü­cken­ka­tas­ter und Eigentümer:innenansprachen wür­den immer wie­der Bau­lü­cken in Müns­ter geschlos­sen, erklärt Mat­ti­as Bart­mann vom Stadt­pla­nungs­amt. Etwa die Hälf­te der rund 2.100 Woh­nun­gen, die im Jahr 2020 gebaut wur­den, sei­en durch Bau­lü­cken­schlie­ßun­gen, Auf­sto­ckung (ein Leicht­bau wird auf ein bestehen­des Gebäu­de auf­ge­setzt) oder Nach­ver­dich­tung etwa auf bis­her unbe­bau­ten Grund­stücks­tei­len. Wie vie­le der 1.050 Woh­nun­gen auf Bau­lü­cken gebaut wur­den, kann Bart­mann aber nicht genau sagen.

Wie ein Computerprogramm Baulücken finden soll

Wie vie­le Bau­lü­cken es in Müns­ter noch gibt, könn­te immer­hin bald klar sein: Das Start­up Syte aus Müns­ter hat eine Soft­ware ent­wi­ckelt, die das Poten­zi­al für Nach­ver­dich­tung auf Grund­stü­cken ana­ly­sie­ren kann. Mit­hil­fe von Laser­da­ten, die die Erd­ober­flä­che abbil­den, hat Syte eine Kar­te erstellt, die ähn­lich wie Goog­le Maps alle Grund­stü­cke und ihre Bebau­ung abbil­det. Ein Algo­rith­mus soll beim Klick auf ein Grund­stück das Bebau­ungs­po­ten­zi­al ermit­teln kön­nen. Noch befin­det sich die Soft­ware in der soge­nann­ten Beta-Pha­se. Das bedeu­tet: Das Team von Syte muss den Algo­rith­mus noch trai­nie­ren und die Ergeb­nis­se nach­prü­fen, die er in sei­nen Trai­nings­ein­hei­ten aus­gibt. Ab Mit­te des Jah­res soll aber alles kom­plett auto­ma­tisch ablaufen. 

Die Syte-Grün­der David Nel­les­sen, Mat­thi­as Zühl­ke und Pas­cal Maas. Foto: Niko­laus Urban

Einen klei­nen Vor­ge­schmack lie­fert die Soft­ware jetzt schon. Sie hat die Bau­lü­cken in Müns­ter gezählt: Es sind 53. Die­se Zahl wirkt auf den ers­ten Blick etwas ernüch­ternd. 5.000 Wohn­ein­hei­ten wie in Dort­mund las­sen sich dort wohl nicht unter­brin­gen. Aber die Zahl ist eben doch nur ein Vor­ge­schmack und könn­te noch höher wer­den: Weil der Algo­rith­mus sehr genaue Anwei­sun­gen braucht, habe er erst ein­mal nur eine Art von Bau­lü­cken gezählt, erklärt Syte-Geschäfts­füh­rer Mat­thi­as Zühl­ke. Und zwar sol­che nach dem klas­si­schen „Haus-Lücke-Haus“-Prinzip. Die sei­en für den Algo­rith­mus rela­tiv leicht zu erken­nen.
Unbe­bau­te Grund­stü­cke, die nur an einer Sei­te an ein ande­res Haus angren­zen, wur­den also noch nicht mit­ge­zählt. Auch die Grund­stü­cke nicht, die nur mini­mal bebaut sind, weil bei­spiels­wei­se ein Schup­pen dar­auf steht. Ste­fan Sie­den­top von der TU Dort­mund schätzt, dass die Zahl aller Bau­lü­cken in Müns­ter im vier­stel­li­gen Bereich liegt.

Die Syte-Soft­ware berech­net, ob eine Flä­che Poten­zi­al zum Bau­en bie­tet. Für das Grund­stück des Café Gaso­lin an der Aegi­di­i­stra­ße gibt es einen Tref­fer. Foto: Niko­laus Urban 

Ob die Syte-Soft­ware dem­nächst bei der Stadt­ver­wal­tung zum Ein­satz kommt, ist aber noch nicht klar. Erst ein­mal wol­len die Fach­leu­te beim Stadt­pla­nungs­amt bespre­chen, ob so etwas für Müns­ter in Fra­ge kommt. Und wenn ja, müss­te die Stadt auch noch die Ange­bo­te ande­rer Anbieter:innen prüfen.

Die Nachbarschaft ist häufig gegen Nachverdichtung

Pro­jek­te zur Nach­ver­dich­tung sto­ßen aller­dings nicht immer auf Gegen­lie­be in der Nach­bar­schaft. Tat­säch­lich gibt es eini­ge Grün­de, die gegen eine Nach­ver­dich­tung spre­chen könn­ten: Je mehr Woh­nun­gen an einer Stra­ße lie­gen, des­to mehr Autos brau­chen dort im Regel­fall einen Park­platz. Das erschwert die Park­platz­su­che für alle Anwohner:innen. Und wenn eine Bau­lü­cke geschlos­sen wird, blo­ckiert das neue Haus mög­li­cher­wei­se die Aus­sicht der Nachbar:innen oder nimmt den umlie­gen­den Woh­nun­gen Tageslicht.

Dazu kommt: Wenn auf einem bis­her unbe­bau­ten Grund­stück ein Haus gebaut wird, bedeu­tet Nach­ver­dich­tung häu­fig auch Flä­chen­ver­sie­ge­lung. Regen­was­ser kann dann nicht mehr so gut ver­si­ckern. Bau­lü­cken sei­en zwar sel­ten „öko­lo­gisch hoch­wer­ti­ge Flä­chen“, aber manch­mal eben doch begrünt, so Siedentop.

An man­chen Stel­len kommt eine Nach­ver­dich­tung auch des­halb nicht in Fra­ge, weil sie im Stadt­bild zu sehr stö­ren oder sogar etwas Wich­ti­ges zer­stö­ren wür­de. Als Bei­spiel nennt Pas­cal Maas, Mit­grün­der von Syte, das Café Gaso­lin. Die alte Tank­stel­le an der Aegi­di­i­stra­ße wur­de im Rah­men der Skulp­tur-Pro­jek­te 1997 erst zu Büros, dann zu einem Café umge­baut. Es schöpft zwar rein platz­tech­nisch das Grund­stücks­po­ten­zi­al nicht aus, gehört aber fest zum Stadt­bild und soll des­halb nicht für ein Wohn­ge­bäu­de wei­chen müssen.

Das Gaso­lin bleibt. Es schöpft die Grund­stücks­flä­che zwar nicht voll aus. Aber es gehört fest zum Stadt­bild. Foto: Niko­laus Urban

Sol­che Grün­de, die gegen eine Nach­ver­dich­tung spre­chen, las­sen sich wahr­schein­lich für jede mög­li­che Flä­che fin­den. Doch um der wach­sen­den Bevöl­ke­rung in Müns­ter gerecht zu wer­den, wird die Stadt wohl nicht dar­um her­um­kom­men, Bau­lü­cken zu nut­zen. „In einer Stadt wie Müns­ter wür­de ich immer emp­feh­len, sich über geziel­te Stra­te­gien zur Schlie­ßung von Bau­lü­cken Gedan­ken zu machen“, sagt Ste­fan Sie­den­top. Ein Bau­lü­cken­ka­tas­ter wäre aus sei­ner Sicht ein guter ers­ter Schritt. 

Mög­li­cher­wei­se tut sich bald etwas: Die neue Bun­des­re­gie­rung hat in ihrem Koali­ti­ons­ver­trag ver­ein­bart, Kom­mu­nen zu hel­fen, ein „Poten­zi­al­flä­chen­re­gis­ter“ ein­zu­füh­ren (hier auf Sei­te 88).

Trans­pa­renz­hin­weis: Die Redak­ti­on kennt Mat­thi­as Zühl­ke per­sön­lich. Der Autorin war vor den Recher­chen aller­dings nur bekannt, dass er als Archi­tekt in Müns­ter arbei­tet. Von sei­nem Start­up hat sie im Zuge der Recher­chen erfahren.

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