Mann über Bord
3.600 Euro monatlich für ein 43-Quadratmeter-Apartment. Das sollte Joachim Schulz in einer Seniorenwohnanlage zahlen. Fast doppelt so viel wie noch zum Einzug. Möglich wird das durch ein löchrig wirkendes Rechtssystem.
Joachim Schulz ist kein Mann, der gerne streitet. Er ist pflegebedürftig, sitzt im Rollstuhl und ist einseitig gelähmt. Der 86-Jährige wollte Ruhe, Sicherheit und die Gewissheit, dass im Notfall jemand kommt und sich um ihn kümmert. Schulz war früher Versicherungsdirektor. Genügend Geld war da. Rund 4.500 Euro Rente im Monat. Deshalb entschied Schulz sich für einen Umzug aus Greven an eine der besten Adressen in der Region, wenn es um einen Lebensabend ohne Sorgen geht: die DKV-Residenz am Tibusplatz in Münsters Innenstadt.
DKV steht für Deutsche Krankenversicherung. Die Residenz trägt diesen Namen, weil sie ursprünglich zum Versicherungskonzern gehörte. Anfang Februar hat die Münchener Augustinum-Gruppe den Betrieb übernommen. Die Immobilie gehört weiterhin der DKV und behält auch ihren Namen.
In der Residenz am Tibusplatz, zwischen dem Theater und der Promenade, residiert man nicht einfach, man genießt das Leben wie auf einem „Kreuzfahrtschiff an Land“, so beschreibt Geschäftsführer Marco Wittebrock sein Haus im Gespräch mit RUMS.
Schaut man in das Angebot der Residenz, bestätigt sich dieses Bild: Sauna, eigenes Schwimmbecken, Bücherei, Physiotherapie, Gymnastikraum, Friseur, Diätberatung, Änderungsschneiderei und so weiter – die Liste ist lang. Das alles erinnert tatsächlich an einen luxuriösen Urlaub.
Die DKV-Residenz will sich abheben von anderen Angeboten für Senioren in Münster. Alleine das Wort Residenz verspricht höhere Standards. Doch im Prinzip bedeutet es nur: Man kann dort wohnen, ohne Pflege in Anspruch zu nehmen oder sie bei späterem Bedarf dazubuchen. In klassischen Pflegeheimen lässt sich das meistens nicht trennen.
Ein selbst gebasteltes Konstrukt
Für Joachim Schulz kehrte sich das Kreuzfahrtschiff-Versprechen der DKV-Residenz nach einigen Jahren ins Gegenteil um. Als er im Jahr 2018 den Residenzvertrag unterschrieb, ein 19 Seiten langes Dokument, war von der DKV-Residenz zwar an einigen Stellen als „Vermieter“ die Rede. Das Wort „Miete“ aber kam kein einziges Mal vor. Der Vertrag liegt RUMS vor.
Das Dokument wirkt wie ein selbst gebasteltes Konstrukt der DKV. Es geht halb um den Wohnraum, halb um den Service. Für die Pflege gibt es einen separaten Vertrag. Auch den hat Joachim Schulz unterschrieben. Zu Oktober 2025 wurde ihm dieser Vertrag von der Pflegefirma „Micura“ gekündigt. Sie ist eine Tochter der DKV, ihr Geschäftsführer Marco Wittebrock.
„Wir haben uns diesen Schritt nicht leicht gemacht, sehen jedoch aufgrund der aktuellen Situation keine Grundlage mehr für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit“, heißt es in der Kündigung. Um diese Formulierung zu verstehen, lohnt sich ein Blick zurück.
Jahrelang lief alles gut. Seit 2020 hat die DKV einmal im Jahr die Miete erhöht. Durch Corona und den Ukraine-Krieg sei alles teurer geworden – auch für die Residenz, sagt Marco Wittebrock.
Zum Oktober 2025 kommt die letzte Erhöhung: Joachim Schulz soll jetzt für sein 43-Quadratmeter-Appartement rund 3.600 Euro im Monat zahlen. Bislang waren es 1.800 Euro.
Die neue Warmmiete liegt damit umgerechnet bei 84 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Münster liegt laut Mietspiegel bei etwa 10 Euro (RUMS-Brief). Weil in den 84 Euro auch schon der Preis für den Service steckt, lässt sich das aber nicht so einfach miteinander vergleichen.
Die DKV rechtfertigt den hohen Preis mit einer „wirtschaftlichen Notwendigkeit“, getrieben vor allem durch eine Pachtsteigerung von über 24 Prozent, wie aus internen Dokumenten hervorgeht.
„Cherry Picking“
Die DKV-Residenz, der Betreiber, zahlt die Pacht an die DKV AG, den Eigentümer. Der Versicherungskonzern erhöht also seiner eigenen, gemeinnützigen Tochtergesellschaft die Pacht, um dann mit dieser „Kostensteigerung“ im Rücken die Preise für die Senioren zu verdoppeln.
Die DKV-Residenz nutzt dabei eine Grauzone, die Ulrike Kempchen, Rechtsanwältin vom Pflegeschutzbund, einer bundesweiten Interessenvertretung für Pflegebedürftige, auf RUMS-Anfrage als systematisches „Cherry-Picking“ bezeichnet.
Einerseits unterwerfe sich der Betreiber in der Präambel seines Vertrages dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG), schreibt Kempchen. Das klinge nach Verbraucherschutz, sei aber vor allem eine Art Freibrief für Preiserhöhungen. Denn anders als das Mietrecht erlaube das WBVG einseitige Erhöhungen, wenn der Betreiber steigende Kosten nachweisen könne. Die Bewohner:innen müssten dann lediglich informiert werden.
Gleichzeitig bürde man ihnen Pflichten auf, die im strengen Pflegerecht eigentlich verboten seien, so Kempchen: Schönheitsreparaturen etwa, wie sie im Mietrecht üblich sind. „Man pickt sich die Rosinen aus beiden Welten“, schreibt die Juristin des Pflegeschutzbundes. Für die Erhöhungen nutzt man das Pflegerecht, für die Pflichten das Mietrecht.
Die Rechtsanwältin nennt dieses Vertragskonzept ein „typisches Angebot im höherpreisigen Segment“. Es solle der Anschein erweckt werden, dass sich umfassend um die Bewohner:innen gekümmert werde. Ulrike Kempchens Fazit: „Ein Betreiber einer solchen Wohnform tut dies gewöhnlich, um die Aufsicht durch die Behörden zu umgehen. Tatsächlich arbeiten die meisten Residenzen oder Wohnstifte, die Menschen ansprechen sollen, die als rüstige Senioren dort einziehen, entsprechend.“
Asymmetrie der Macht
Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen sagt, bislang seien keine Fälle bekannt, in denen die Grenzen der Gesetze in ähnlicher Weise ausgereizt werden. Das eigentliche Problem liegt sehr viel tiefer, nämlich in dem System der Seniorenresidenzen, das zu einer Asymmetrie der Macht führt.
Die sehr feingliedrige Ausgestaltung von Verträgen führt zur Benachteiligung der alten Menschen. Im Fall von Joachim Schulz legen DKV und Augustinum-Gruppe die Preise fest. Wer sich wehrt, spürt offenbar die ungleich verteilte Macht.
Der Schwiegersohn von Joachim Schulz widersprach in dessen Namen den Mieterhöhungen und erstritt sogar eine Rückzahlung von rund 6.000 Euro für unrechtmäßig eingezogene Beträge aus den Vorjahren. Marco Wittebrock, Geschäftsführer der Residenz und gleichzeitig Chef des hauseigenen Pflegedienstes, kündigte Schulz einige Zeit später den Pflegevertrag.
Die Rechtsanwältin vom Pflegeschutzbund sieht darin ein Paradoxon: Wenn die DKV behauptet, der Vertrag falle unter das WBVG, dann bilden Wohnen und Pflege eine unzertrennliche Einheit. Man könne dann nicht die Pflege kündigen, um den unliebsamen Mieter loszuwerden.
Auch das Landgericht Münster ordnet den Vertrag dem Mietrecht unter. Und dafür sei das Amtsgericht zuständig, heißt es vom Landgericht. Damit widerspricht es der DKV, die in der Sache Anfang des Jahres vor Gericht zog.
Noch liegt der Rechtsstreit aber trotzdem am Landgericht. Denn wenn die DKV vor das Amtsgericht gehen würde, dann würde sie sich eingestehen, im Unrecht zu sein. Als Klägerin müsste die DKV dies allerdings veranlassen. Ein erster Termin am Landgericht soll im April stattfinden. Wenn der Residenzvertrag der DKV aber wirklich ein Mietvertrag ist, dann war die Mieterhöhung auf 84 Euro pro Quadratmeter im Oktober nicht rechtmäßig. Ob und wann ein Gericht urteilen wird, ist noch unklar.
Das nordrhein-westfälische Sozialministerium nimmt dazu auf RUMS-Anfrage keine Stellung. Es handle sich um eine privatrechtliche Vereinbarung. Doch das Ministerium stellt klar: Das WBVG gilt, wenn zwei Dinge in einem Vertrag geregelt werden. Erstens: Wohnraum. Zweitens: Pflege- oder Betreuungsleistung.
Folge des langen Streits
Die Münchener Augustinum-Gruppe, die den Betrieb Anfang Februar übernahm, ist ein Träger mit christlichen Wurzeln, der nach eigenen Angaben gemeinnützig ist. Ändern soll sich am Tibusplatz mit dem neuen Betreiber erst einmal nichts. Die Verträge habe das Unternehmen übernommen, schreibt der Pressesprecher. Auch das Augustinum argumentiert mit dem WBVG.
Joachim Schulz wohnt seit Februar in einem Pflegeheim. Laut seinem Schwiegersohn ist das eine Folge des monatelangen Streits um Mieterhöhungen, Vertragsstrukturen und die Pflege des mittlerweile schwerst beeinträchtigten Mannes.
„Wir äußern uns grundsätzlich nicht zu Bewohnern. In diesem Fall sehen wir uns jedoch zur Stellungnahme veranlasst, da der Bevollmächtigte an die Presse gegangen ist. Differenzen mit dem Bewohner selbst hat es zu keiner Zeit gegeben“, sagt Marco Wittebrock. In der DKV-Residenz bedaure man seinen Auszug sehr. Das fehlende Vertrauensverhältnis mit dem Bevollmächtigten, in diesem Fall dem Schwiegersohn, hätten ihm aber keine andere Wahl gelassen als den Pflegevertrag zu kündigen, sagt der Geschäftsführer. Es sei das erste Mal, dass das vorkomme.
In der DKV-Residenz gibt es einen Bewohnerbeirat. Der werde vorab über Preiserhöhungen informiert und mache von seinem Prüfungsrecht Gebrauch, sagt Wittebrock. Hinzu kommt: Deutschlandweit steigen die Kosten für Pflege. Im Durchschnitt zahlen Menschen für einen Platz im klassischen Pflegeheim momentan schon fast 300 Euro mehr als noch im vergangenen Jahr.
Die Vertreter wüssten: Der „Kreuzfahrt-Luxus“ und sein Ruf koste nunmal. Und bislang habe sich gegen die Mieterhöhungen niemand gewehrt.
Dieser Beitrag ist mit Unterstützung des „Support Desk“ von Netzwerk Recherche entstanden.