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„Immobilien sind eben doch keine Goldgrube“
Viele Menschen kaufen Wohnungen als Altersvorsorge. Doch große Immobilienkonzerne spielen nach anderen Regeln. Der Volkswirt Jorim Gerrard erklärt, warum diese Regeln Mieten treiben und Häuser verfallen lassen können.
Herr Gerrard, vor drei Jahren hat „Finanzwende Recherche“ eine Studie mit dem provokanten Titel „Rendite mit der Miete“ herausgebracht. Warum finden Sie es anrüchig, mit Wohnungen Geld zu verdienen?
Gerrard: Es ist nicht per se anrüchig. Immobilien waren schon immer auch eine Geldanlage, gerade bei konservativen Anlegerinnen und Anlegern. Auch mehrere Wohnungen zu besitzen, ist nichts Neues. Aber der Unterschied ist: Inzwischen sind Wohnungen für große Finanzinvestoren vor allem ein Finanzprodukt. Sie sollen eine schnelle und hohe Rendite abwerfen. Die Interessen der Mieterinnen und Mieter stehen bei solchen Geschäftsmodellen klar an zweiter Stelle. Das war früher nicht so.
Andererseits kaufen viele Privatpersonen Wohnungen, um fürs Alter vorzusorgen. Was ist daran so schlimm?
Gerrard: Gar nichts. Für viele ist eine Wohnung eine solide Altersvorsorge. Im Schnitt bringt sie zwischen 2 und 4 Prozent Rendite im Jahr. Das ist für viele eine gute Sache. Das Problem liegt woanders: Als Gesellschaft legen wir die Regeln für Finanzanlagen fest und haben den Markt fürs Wohnen so weit geöffnet wie bei keinem anderen Grundbedürfnis. Finanzkonzerne, die Wohnungen hin- und herverkaufen, erzielen dabei teilweise ein Vielfaches der Renditen klassischer Anleger. Diese finanzmarktgetriebenen Geschäftsmodelle erhöhen am Ende den Druck auf die Mieten.
Die Finanzwende hat die fünf größten börsennotierten Wohnungskonzerne in Deutschland untersucht. Darunter auch die LEG und die Vonovia, die auch in Münster viele Wohnungen besitzen. Welche Geschäftsmodelle verfolgen diese Konzerne?
Gerrard: Die Quintessenz ist die Finanzialisierung. Kurz gesagt heißt das: Die Interessen der Aktionäre stehen im Vordergrund. Das ist kein Geheimnis, sondern steht teilweise wortwörtlich in den Geschäftsberichten. Die Firmen haben alle eine starke Expansionsphase hinter sich: Sie haben viele Kredite aufgenommen, um Wohnungen zu kaufen und sind schnell und stark gewachsen. Die Folgen sind nicht nur steigende Mieten, sondern auch mangelnde Bewirtschaftung der Wohnungen. Es wird kaum saniert und auch Neubau spielt, wenn überhaupt, eine Nebenrolle. „Finanzwende Recherche“ hat ausgerechnet, dass von 100 Euro Miete durchschnittlich 41 Euro direkt an die Aktionäre gehen. Damit bleibt wenig Geld für die eigentliche Vermietung übrig.
Hinter der Geschichte
Warum verschimmeln die Hochhäuser? Warum kümmert sich der größte Vermieter kaum? Welche Geschäftspraktiken stecken hinter dem Verfall? Mit investigativem Journalismus lassen sich diese Fragen beantworten.
Sebastian Fobbe hat sich für RUMS mehrere Monate mit dem Hochhausviertel „Schleife“ in Kinderhaus beschäftigt. Herausgekommen ist eine fünfteilige Reihe, die mit einem Stipendium des Netzwerk Recherche gefördert wurde. Das Netzwerk Recherche ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin und setzt sich seit 25 Jahren für qualitativ hochwertigen Journalismus in Deutschland ein. Unterstützt wurde die Recherche zudem von Klaus Ott, langjährigem Investigativ-Reporter der Süddeutschen Zeitung.
In Münster gehören laut Zensus nur 3 Prozent aller Wohnungen finanzialisierten Wohnungsunternehmen. Blasen Sie da nicht ein Problem künstlich auf?
Gerrard: Wir beobachten, dass finanzialisierte Wohnungsunternehmen gezielt in überhitzte Märkte reingehen. Denn dort, wo Wohnungen knapp sind, schlummert ein hohes Potenzial für Mietsteigerungen. In Berlin gehört deshalb schon ein Fünftel der Wohnungen Konzernen wie Vonovia, Heimstaden oder LEG. Damit haben diese Firmen teilweise einen erheblichen Einfluss auf den lokalen Mietspiegel. Wenn der Anteil in Münster nur bei 3 Prozent liegt, ist das natürlich deutlich weniger, aber die Tür für weitere Finanzinvestoren steht ja offen. Es sei denn, die Stadt steuert dagegen.
Die Finanzwende geht auch hart ins Gericht mit dem Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“. Warum?
Gerrard: Weil der Fonds sein Sicherheitsversprechen nicht eingehalten hat. Offene Immobilienfonds wie der „Uni Immo Wohnen ZBI“ haben vor allem konservative Sparerinnen und Sparer angesprochen, die ungern Risiken eingehen. Wohnungen sind aber eine höchst illiquide Anlageklasse: Ein Haus zu verkaufen dauert einfach lange. Damit dauert es auch lange, an sein Geld zu kommen, wenn der Fonds kriselt. Dazu kommt: Unter dem Auf und Ab an den Finanzmärkten leiden am Ende die Mieter. Denn wenn das Geld knapp wird, kümmert sich niemand mehr um kaputte Aufzüge oder ausgefallene Heizungen.
Der Zustand der ZBI-Wohnungen in der Schleife ist zum Teil erschreckend. Dabei macht die ZBI Rendite mit den Mieteinnahmen. Da fragt man sich schon: Warum ist am Ende kein Geld zum Sanieren da?
Gerrard: Das Beispiel zeigt schön, dass Immobilien eben keine Goldgrube sind. Offene Immobilienfonds haben viel Kundengeld eingesammelt und gehofft, dass die Wohnungspreise am Markt steigen. Diese Wette ging eine Zeit lang gut, aber unterm Strich nicht auf. Ab 2022 gerieten die Märkte unter Druck. Einige Investoren würden jetzt vielleicht mit den Achseln zucken und sagen: Naja, Krisen gab’s doch schon immer. Aber das Ergebnis dieses spekulativen Geschäftsmodell mit der Daseinsvorsorge sehen wir dann, wenn jemand im Aufzug stecken bleibt oder der Schimmel im Bad blüht. Offenbar ist dann doch kein Geld mehr übrig, um sich um die Mieter zu kümmern.
Viele Menschen, die in der Schleife wohnen, fühlen sich der ZBI gegenüber ausgeliefert. Was ich oft gehört habe: Es sei reine Glückssache, jemanden von der Hausverwaltung zu erreichen. Ist das ein Einzelfall?
Gerrard: Nein. Das Muster, das wir bei vielen finanzmarktorientierten Wohnungsunternehmen erkannt haben, ist: Es geht zuerst um gute Zahlen für die Finanzmärkte – Service oder Wohnqualität kommen frühestens an zweiter Stelle.
Manche Städte kaufen jetzt Schrottimmobilien zurück, zum Beispiel Gelsenkirchen. Schmeißt man dann den Investoren nicht aber Geld hinterher?
Gerrard: Das ist tatsächlich ein Problem. Wenn Wohnungen wieder dauerhaft gemeinwohlorientiert bewirtschaftet werden sollen, müssen sie zunächst aus dem Finanzialisierungskreislauf rauskommen. Das eigentliche Problem sind weniger die Rückkäufe an sich als die teils überhöhten Preise, die für heruntergewirtschaftete Immobilien verlangt werden. Hier zeigt sich, wie stark der Markt verzerrt ist.
Die Kaufprogramme sind der Versuch, die Uhr zurückzudrehen: In den Neunzigern war der Wohnungssektor noch deutlich unabhängiger von den Finanzmärkten. Dreißig Jahre Deregulierung lassen sich leider nicht auf Knopfdruck rückgängig machen. Wenn Städte Immobilien zurückkaufen, kann es teuer werden, aber auf lange Sicht ist es gut, sie aus dem Finanzmarktgeschehen rauszunehmen.
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Aber machen es gemeinnützige Wohnungsgesellschaften immer besser? In den Achtzigern hatten sich die Manager der „Neuen Heimat“ doch schamlos bereichert.
Gerrard: Das stimmt. Regeln können immer gebrochen werden – auch im gemeinnützigen Bereich. Das sollte aber nicht von der eigentlichen Frage ablenken: Welche Regeln wollen wir als Gesellschaft für welche Bereiche des Lebens festlegen? Beim Wohnen sind viele Menschen unzufrieden, weil Wohnen oft nicht mehr wie ein Grundbedürfnis bewirtschaftet wird. Das zeigen Umfragen und Proteste auf der Straße. Wenn man von der starken Finanzmarktorientierung weg möchte, könnte man zum Beispiel über eine echte Wohnungsgemeinnützigkeit oder einen Deckel für Ausschüttungen an Aktionäre nachdenken. Man könnte auch die Spekulation mit Immobilien unattraktiv machen und stattdessen Anreize für den Neubau setzen. Märkte sind kein Naturgesetz – es ist normal, dass eine Gesellschaft ihnen Regeln setzt.
Das Ratsbündnis in Münster möchte jetzt Grund und Boden in öffentlicher Hand halten und mit einer Genossenschaft günstigen Wohnraum schaffen. Das klingt wie ein Abschreckprogramm für Privatinvestoren.
Gerrard: Für mich hört sich das eher nach einem guten Plan an. Genossenschaften zu stärken, ist immer eine gute Idee, weil sie ein Paradebeispiel für guten und nachhaltigen Wohnungsbau sind. So gesehen wäre das eine gute Alternative zu finanzialisierten Vermietern.
Zur Person
Jorim Gerrard ist Volkswirt und Referent für die Finanzwende. Zuvor hat er für das Netzwerk Plurale Ökonomik und im Bundestag gearbeitet. Die Bürgerbewegung Finanzwende ist ein eingetragener Verein, der sich nach eigenen Angaben für nachhaltige und stabile Finanzmärkte einsetzt.
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