Die Kolumne von Michael Jung | Endlich gute Nachrichten?

Müns­ter, 27. März 2022

Guten Tag,

die­ser Tage ist es wirk­lich schwer, nicht unter­zu­ge­hen in schlech­ten Nach­rich­ten. 2022 bie­tet wirk­lich genug davon. Wie sehr wünscht man sich in alle­dem oft ein­fach mal eine gute Nach­richt zwi­schen­durch – man wäre ja für jeden Sil­ber­streif am Hori­zont dank­bar. Glück­li­cher­wei­se gibt es Robin Denstorff, der bekannt­lich in Müns­ter als Stadt­bau­rat gro­ße Erfol­ge fei­ert. Aus sei­nem Haus drin­gen nur gute Nach­rich­ten an unser Ohr. 

So war es auch neu­lich wie­der: Der Bau­über­hang in Müns­ter, ließ er ver­lau­ten, sei auf Rekord­ni­veau. Also bit­te, wenn das kei­ne gute Nach­richt ist. Falls Sie nicht wis­sen, was ein Bau­über­hang ist, der Stadt­bau­rat lie­fert die Erklä­rung auch ger­ne: Eine „enor­me Wel­le von Fer­tig­stel­lun­gen“ bei Woh­nun­gen kün­di­ge sich an, teil­te Denstorff mit, geneh­migt sei­en sie näm­lich schon. 

Sei­ne Zah­len sind beacht­lich: 1.518 neue oder umge­bau­te Woh­nun­gen sei­en 2021 fer­tig­ge­stellt wor­den. Die Zahl lie­ge, so Denstorff, über dem Mit­tel­wert der letz­ten 20 Jah­re (1.484). 4.757 neue Woh­nun­gen sei­en geneh­migt, aber noch nicht fer­tig­ge­stellt wor­den. 1.366 davon wür­den 2022 fer­tig. Das ist also der Bau­über­hang. Das sind doch wirk­lich gute Nach­rich­ten, die viel zu sel­ten gewür­digt werden.

Die rosarote Brille

Falls Sie öfter mei­ne Kolum­nen lesen, wis­sen Sie: Wenn Denstorff von Bau­über­hang redet statt von Woh­nun­gen, dann lohnt ein genau­er Blick auf die Zah­len, denn dem Stadt­bau­rat soll­te man nichts glau­ben, ohne es selbst über­prüft zu haben. Fan­gen wir also mit den Woh­nun­gen an, deren Fer­tig­stel­lung ja über dem 20-Jah­res­schnitt liegt: 2020, also ein Jahr zuvor, lag der Wert bei 2.113; inso­fern ergibt sich bei den fer­ti­gen Woh­nun­gen ein Rück­gang von fast 30 Pro­zent in einem Jahr. 

Man muss bis ins Jahr 2015 zurück­ge­hen, um über­haupt einen nied­ri­ge­ren Wert bei der Bau­fer­tig­stel­lung von Woh­nun­gen in Müns­ter zu fin­den. Bei Denstorff aber gilt: Man muss den Ver­gleichs­zeit­raum nur lang genug wäh­len, dann liegt der aktu­el­le Wert wie­der über dem Schnitt, und es wird eine gute Nach­richt aus dem 30-pro­zen­ti­gen Rück­gang. Dem­nächst schau­en wir uns viel­leicht die letz­ten 400 Jah­re an, und dann lie­gen die Wer­te ganz weit über dem Durchschnitt. 

Der Bau­über­hang, bei dem Denstorff die Spit­zen­wer­te ver­kün­det, lag im Vor­jahr auch schon bei 3.021 – für einen Bau­boom im Fol­ge­jahr hat das aber offen­bar nicht gesorgt. Das könn­te an Coro­na lie­gen – aber Denstorff ver­kün­det öffent­lich, dass trotz der Pan­de­mie alles super lau­fe bei den Wohnungen. 

Man sieht an die­sem Bei­spiel: Schwie­rig­kei­ten und Pro­ble­me in Müns­ter erkennt man auch des­halb oft nicht oder zu spät, weil man selbst in der Ver­wal­tungs­spit­ze ger­ne die rosa­ro­te Bril­le auf­setzt, um das eige­ne Werk zu betrach­ten. Es fehlt voll­kom­men an einer rea­lis­ti­schen Betrach­tung der Lage, weil die Ten­denz, die Öffent­lich­keit und die poli­ti­schen Gre­mi­en mit guten Nach­rich­ten zu beglü­cken, immer siegt. Dabei gibt es genug Zah­len, die beun­ru­hi­gen könn­ten und die öffent­lich ver­füg­bar sind. Im Fol­gen­den ein paar Beispiele.

Weniger Kaufverträge, höhere Mieten

Der Immo­bi­li­en­markt in Müns­ter wird immer enger. 2020, das ist das letz­te Jahr, für das Zah­len aktu­ell vor­lie­gen, gab es 2.723 Grund­stücks­ge­schäf­te in unse­rer Stadt. Zehn Jah­re zuvor waren das noch 3.316, das ist also ein Rück­gang von fast 20 Pro­zent. Noch deut­li­cher aber sank die Grö­ße der gehan­del­ten Flä­che im glei­chen Zeit­raum, näm­lich von 275 auf 162 Hekt­ar – ein Rück­gang von über 40 Pro­zent. Die Sum­me der gezahl­ten Kauf­prei­se aber sank in die­ser Zeit nicht – sie stieg, und zwar von 692 Mil­lio­nen auf 1,3 Mil­li­ar­den, also um über 80 Prozent. 

Die Ten­denz ist ein­deu­tig: Seit 2014 wer­den deut­lich weni­ger Kauf­ver­trä­ge abge­schlos­sen als in den Jah­ren davor, es wer­den immer weni­ger Flä­chen zu immer höhe­ren Prei­sen gehan­delt. Oder im Klar­text: Immer weni­ger Men­schen kön­nen sich Wohn­ei­gen­tum in Müns­ter leis­ten, denn die Prei­se gehen durch die Decke.

Und so sieht es auch bei den Mie­ten aus. 2021 erschien ein neu­er Miet­spie­gel für Müns­ter – und die zen­tra­le Bot­schaft war: Die Net­to­kalt­mie­ten war in fünf Jah­ren seit 2016 um 18,5 Pro­zent gestie­gen, jedes Jahr um 4,5 Pro­zent, also deut­lich mehr als die Infla­ti­ons­ra­te in die­sen Jah­ren. Die Miet­prei­se voll­zie­hen also den Anstieg bei den Kauf­prei­sen zeit­ver­setzt nach – wer teu­er gekauft oder gebaut hat, wird auch teu­er vermieten. 

Solch ein­deu­tig schlech­te Nach­rich­ten aller­dings haben natür­lich mit der Stadt­ver­wal­tung nichts zu tun. Bei der Vor­stel­lung des Miet­spie­gels im letz­ten Jahr ließ der städ­ti­sche Immo­bi­li­en­de­zer­nent Mat­thi­as Peck ver­lau­ten: „Der Ein­fluss der Stadt ist rela­tiv überschaubar.“ 

So sieht es auch bei der nächs­ten Ent­wick­lung aus, die ich mit Ihnen betrach­ten möch­te. Müns­ter sei eine wach­sen­de Stadt. Das ist seit mehr als einem Jahr­zehnt das Man­tra der Stadt­po­li­tik. Aber auch hier gibt es eine inter­es­san­te Ent­wick­lung: Müns­ter wächst kaum noch. In den Jah­ren 2018 bis 2020 ist Müns­ter gera­de ein­mal um 1.000 Men­schen gewach­sen. Das sind Wer­te, die 2016 und 2017 noch in einem Jahr erreicht wur­den. In den Jah­ren davor war das Wachs­tum sogar noch deut­lich höher – kurz: Die Wachs­tums­dy­na­mik bei der Bevöl­ke­rung nähert sich stark der Null-Linie. 

Rich­tig inter­es­sant aber wird es, wenn man sich ansieht, wie sich die Bevöl­ke­rungs­ent­wick­lung nach Alters­grup­pen voll­zieht. Dann sieht man, dass es eigent­lich nur eine ein­zi­ge Alters­ko­hor­te gibt, die in Müns­ter wächst, und das sind die 18- bis 24-Jäh­ri­gen (2020: +3.504). In fast allen ande­ren Alters­grup­pen schrumpft Müns­ter; nur bei den über 65-Jäh­ri­gen bleibt die Bevöl­ke­rung konstant. 

Mar­kant ist die Ent­wick­lung in der berufs­tä­ti­gen Bevöl­ke­rung: Bei den 25- bis 29-Jäh­ri­gen ging die Bevöl­ke­rung um 891 zurück, noch deut­li­cher schrumpf­te die Grup­pe der 30- bis 49- Jäh­ri­gen, näm­lich um 1.470. Dazu passt, dass auch die Zahl der unter 18-Jäh­ri­gen 2020 schrumpf­te, näm­lich um 491. 

Die­se Zah­len las­sen nur einen Schluss zu: Müns­ter ist wei­ter eine hoch­at­trak­ti­ve Stadt für Stu­die­ren­de und jun­ge Sin­gles. Sobald aber die Fami­li­en­grün­dung ansteht, setzt die Abwan­de­rung ein. Und spä­tes­tens, wenn die Kin­der da sind, zie­hen vie­le Men­schen weg. Sind die Kin­der aus dem Haus, zieht man wie­der nach Müns­ter und gleicht die Ster­be­fäl­le der Älte­ren durch die­sen Zuzug locker aus. Die­ser Trend ist deutlich.

Schwieriges Pflaster für normale Familien

War­um lohnt die­se Zah­len­be­trach­tung? Sie zeigt, dass die Schön­fär­be­rei des Stadt­bau­rats mit der Rea­li­tät nichts zu tun hat. Müns­ter ent­wi­ckelt sich dra­ma­tisch in die fal­sche Rich­tung: Müns­ter wird zu einer Stadt jun­ger Hips­ter in schö­nen und teu­ren WG-Zim­mern oder klei­nen Woh­nun­gen und einem ergrau­ten Patri­zi­at im ruhi­gen Wohn­idyll, wenn man es sehr poin­tiert for­mu­lie­ren möchte. 

Die arbei­ten­de Mit­te von Fami­li­en mit Kin­dern wird mar­gi­na­li­siert und aus der Stadt gedrängt. Und natür­lich fin­det sich die Begrün­dung dafür in der Ent­wick­lung des Immo­bi­li­en­markts. Der Druck, der sich hier auf­grund kom­mu­na­ler Ver­säum­nis­se wie makro­öko­no­mi­scher Ent­wick­lun­gen (EZB) auf­ge­baut hat, hat Fol­gen für die demo­gra­phi­sche Balan­ce unse­rer Stadt. 

Müns­ter wird immer mehr zu einem schwie­ri­gen Pflas­ter für ganz nor­ma­le Fami­li­en. Mit einem nor­ma­len oder guten Arbeits­ein­kom­men ist kaum noch die Mie­te, geschwei­ge denn Wohn­ei­gen­tum finan­zier­bar. Wenn kein Erbe dazu kommt, bleibt die Woh­nung oder das Haus in Müns­ter ein Traum. Es bleibt nur das Aus­wei­chen ins Umland oder in ande­re Städte.

Wenn es so wei­ter­geht, ste­hen Müns­ter also inter­es­san­te Ent­wick­lun­gen ins Haus. In der Poli­tik zeich­nen sie sich schon ab. Der Kon­flikt um die Nut­zung der Aasee­wie­sen ist ein gutes­Bei­spiel. Da ist auf der einen Sei­te das jun­ge Hips­ter-Publi­kum, das ger­ne schon mit­tags bis in die Nacht das mil­de Früh­lings- und Som­mer­wet­ter am Aasee genießt, dabei ger­ne Alko­hol trinkt und auch grillt. Die Spu­ren die­ser Alters­ko­hor­te und ihres Frei­zeit­ver­hal­tens sieht man oft deutlich. 

Und dann gibt es das gesetz­te Publi­kum in den teu­ren Lie­gen­schaf­ten in der Nähe: Das ist natür­lich empört, mit der jun­gen Plebs und ihren Fei­er­lich­kei­ten kon­fron­tiert zu wer­den. Ein exem­pla­ri­scher Kon­flikt zwi­schen den bei­den Bevöl­ke­rungs­grup­pen, die die ande­ren gera­de demo­gra­phisch an den Rand drängen. 

Da die jun­gen Hips­ter eh bald weg­zie­hen, ist klar, wie der Kon­flikt aus­geht: Die Ver­wal­tung will das Gril­len am Aasee dem­nächst groß­räu­mig ver­bie­ten. Will­kom­men im Frei­licht­mu­se­um Müns­ter mit ruhi­gen satt­grü­nen Wie­sen und teu­ren Immo­bi­li­en, an denen vor­bei spor­teln­de Senior:innen ihre Run­den dre­hen und wo die Immobilienbesitzer:innen das vom Züch­ter teu­er erwor­be­ne Haus­tier aus­füh­ren. Wenn das gedie­ge­ne Publi­kum sich zu „Müns­ter ver­wöhnt“ in lau­schi­gem Ambi­en­te ver­sam­melt, ist der Alko­hol­kon­sum im öffent­li­chen Raum übri­gens auch gar kein Pro­blem, der jun­ge Hips­ter auch nicht, wenn er als Kell­ner jobt und die Wein­schor­le bringt. Müns­ters Zukunft: Ein Idyll in Hut und Lodenmantel.

Große Entwicklungen bleiben liegen

Und es gibt natür­lich noch mehr Kon­flik­te, zum Bei­spiel um neue Wohn­ge­bie­te. Neue Woh­nun­gen haben in Müns­ter eigent­lich nie Prio­ri­tät, wie man auch am Stadt­bau­rat sieht. Selbst Nied­rig­wer­te bei der Fer­tig­stel­lung sind ein Erfolg. Gro­ße Ent­wick­lun­gen blei­ben jah­re­lang liegen. 

Im Jahr 2012 zogen die Bri­ten ab, fünf Jah­re spä­ter soll­ten auf den Kaser­nen­flä­chen die ers­ten Men­schen in neue Woh­nun­gen ein­zie­hen, jetzt sind es zehn gewor­den. Das Osmo-Gelän­de ist 20 Jah­re nach der Insol­venz noch nicht ent­wi­ckelt. Stört das jeman­den in der Stadt oder in der Politik? 

Laut wird das nicht, denn der Weg­zug der Fami­li­en bleibt still und eine indi­vi­du­el­le Ent­schei­dung. Des­we­gen ist Woh­nen in der Stadt­po­li­tik gera­de ein­fach mal gar kein The­ma. Im Gegen­teil, Pla­nun­gen für Wohn­ge­bie­te wer­den gestri­chen wie in Hil­trup an der Vogel­stan­ge, denn der Wider­stand derer, die schon woh­nen, gegen Ver­än­de­run­gen ist groß: Frisch­luft­schnei­se, Grün­gür­tel, Baum­schutz, Ver­kehr, brü­ten­de Kie­bit­ze – irgend­was ist immer. Und so wer­den Woh­nungs­pla­nun­gen eben erst zer­re­det und dann gestri­chen. Wer weg­zieht, hat kei­ne Stimme.

Aber die­se Ver­säum­nis­se und die­se ver­mie­de­nen Kon­flik­te wer­den sich rächen. Der wach­sen­de Pen­del­ver­kehr ist ein Bei­spiel dafür. Die Men­schen, die weg­zie­hen, pen­deln dann eben über wei­te Stre­cken ein. So haben die ent­spre­chen­den Ver­kehrs­strö­me in den letz­ten Jah­ren deut­lich zuge­nom­men. Da es kein leis­tungs­fä­hi­ges Nah­ver­kehrs­netz gibt, pas­siert das eben mit dem Auto. Das schreckt die Stadt­po­li­tik dann doch auf, denn das Bul­ler­bü-Idyll mag kei­ne Blech­la­wi­nen. Hier besteht dann Rege­lungs­be­darf – aber das Grund­pro­blem ist nicht der Ver­kehr. Es sind die feh­len­den Woh­nun­gen, die den Ver­kehr erst erzeugen.

Betriebe werden abwandern

Die Zukunfts­per­spek­ti­ven sind wenig erfreu­lich: Eine Stadt, die kei­ne Woh­nun­gen für die arbei­ten­de Mit­te der Gesell­schaft, für Fami­li­en mit Kin­dern, anbie­ten kann, die ver­liert auch an wirt­schaft­li­cher Stär­ke. Schon jetzt tun sich vie­le Hand­werks­be­trie­be und Mit­tel­ständ­ler schwer, Stel­len zu besetzen. 

War­um soll jemand für einen Lohn nach Flä­chen­ta­rif­ver­trag eine Stel­le in Müns­ter antre­ten, wo fürs Woh­nen das meis­te Geld drauf geht, wenn man sich woan­ders nach Abzug der Wohn­kos­ten vom glei­chen Geld noch viel mehr Leben leis­ten kann? Das wird per­spek­ti­visch zur Abwan­de­rung von Betrie­ben füh­ren; zum Teil deu­tet sie sich jetzt schon an. 

Ande­re Städ­te, die bes­se­re Bedin­gun­gen für das Woh­nen bie­ten, wer­den mehr Erfolg bei der Akqui­se neu­er Unter­neh­men haben. Gewer­be­flä­chen hat Müns­ter aktu­ell auch kaum noch anzu­bie­ten. So schön Müns­ter ist, die­se har­ten Stand­ort­fak­to­ren wer­den am Ende auch wirt­schaft­li­che Fol­gen für die Stadt haben. 

Es wird Zeit, die Stadt­po­li­tik nicht nur mehr aus­schließ­lich an den Inter­es­sen derer aus­zu­rich­ten, die sich im Sta­tus quo ein­ge­rich­tet haben. Es mag bequem sein, sich zu sagen: Neue Woh­nun­gen braucht es nicht, ich wohn ja schon. Die Fra­ge vor allem an die­je­ni­gen, die in Miet­woh­nun­gen leben, ist näm­lich nicht: Wohnst du schon? Son­dern: Wie lan­ge wohnst du noch? Die Gen­tri­fi­zie­rung, die mit Luxus­sa­nie­run­gen und Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen daher­kommt, ist nicht gestoppt. Sie geht weiter. 

Herz­li­che Grü­ße
Ihr Micha­el Jung


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Über den Autor

Micha­el Jung lebt schon immer in Müns­ter. Er wur­de 1976 hier gebo­ren. Er hat an der Uni Müns­ter Latein und Geschich­te stu­diert und in Geschich­te pro­mo­viert. Heu­te ist er Leh­rer am Annet­te-Gym­na­si­um in Müns­ter. Micha­el Jung war vie­le Jah­re in der Poli­tik: Von 2013 bis 2020 war er Frak­ti­ons­chef der SPD im Rat der Stadt, im Jahr 2020 trat er für die SPD bei den Kom­mu­nal­wah­len als Ober­bür­ger­meis­ter­kan­di­dat an. 

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