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Die Kolumne von Ruprecht Polenz | Das Einfamilienhaus – ein Kompromiss sieht anders aus
Guten Tag,
einen schönen Sonntag wünsche ich Ihnen.
Vielleicht lädt Sie das Wetter heute zu einer Fahrradtour ein oder es steht noch ein Theaterbesuch auf Ihrem Programm. Ich finde immer, so ein Wochenende geht viel zu schnell vorbei. Morgen ist schon wieder Montag und die Arbeit wartet.
Ich möchte Ihnen heute etwas schreiben zu der Diskussion über den Leitfaden Klimagerechte Bauleitplanung, der auch schon Thema bei RUMS war. Denn ich sehe den Leitfaden, mit dem sich die Verwaltung bindet, etwas kritischer als die Redaktion.
Eine funktionierende Stadt muss viele menschliche Bedürfnisse befriedigen: Wohnen, Arbeiten, Gesundheit, Bildung, Kultur, Sport, Freizeit, Mobilität, Erholung. Das alles auf engem Raum. Zielkonflikte um die Flächennutzung sind vorprogrammiert. Schließlich kommt die Landwirtschaft auch noch dazu und die Belange von Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutz müssen beachtet werden. Die Bauleitplanung, für die der neue Leitfaden gelten soll, muss diese Zielkonflikte lösen.
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Konflikte zwischen jeweils legitimen Zielen löst man klugerweise nicht dadurch, dass einige völlig hinten runterfallen, sondern indem man einen guten Ausgleich sucht, beispielsweise zwischen dem Flächenverbrauch durch Wohnungsbau und Freiflächen in der Natur.
In Münster gibt es erheblichen Wohnungsmangel, wie jede:r Wohnungssuchende weiß. Es müssen also neue Wohnungen gebaut werden. Damit alle eine finden und damit die Mieten nicht weiter explodieren. Gleichzeitig ist es richtig, möglichst sparsam mit Flächen für den Wohnungsbau umzugehen. Stichwort: Versiegelung, Zersiedlung der Landschaft.
Wohnungen werden von Investor:innen und von Wohnungsgesellschaften gebaut. Außerdem von Privatpersonen, die selbst darin wohnen wollen. Diese legen sich oft finanziell ziemlich krumm, um ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Die Zahlungsbereitschaft für den Erwerb von Eigentum ist wesentlich höher als für die Miete.
Jede Familie, die es schafft, sich ihren Wunsch vom Eigenheim zu verwirklichen, macht ihre bisherige Mietwohnung frei und hilft damit denen, die nicht so viel Geld haben und eine Mietwohnung suchen.
„Nicht nur was für Ältere: Großteil der jungen Menschen träumt vom Eigenheim“ so das Ergebnis einer repräsentativen Meinungsumfrage.
Viele verfolgen trotz rasant gestiegener Immobilienpreise ihren „Wunsch vom eigenen Häuschen mit Garten, das irgendwann abbezahlt ist“. Für 65 Prozent der Befragten ist es „wichtig“ oder „sehr wichtig“, in einem Eigenheim zu leben.
Für sie gibt es schlechte Nachrichten.
„In neuen Wohngebieten werden in der Regel Mehrfamilienhäuser und nur untergeordnet Reihen- und Doppelhäuser und nur in besonderen Lagen freistehende Einfamilienhäuser geplant“, heißt es in dem Leitfaden ein bisschen versteckt unter Punkt 2.1 auf Seite 14 (von 34).
Es handle sich nicht um ein Verbot von Einfamilienhäusern, versucht die Verwaltung die Kritik zu beschwichtigen. Von einem Verbot sei nirgends die Rede. Es handle sich auch nicht um ein verbindliches Ziel, sondern sei nur „anzustreben“.
Kein Stadionverbot – nur keine Eintrittskarte mehr
Machen wir uns nichts vor: Wenn die Verwaltung dieses Ziel anstrebt: Was sollte sie davon abbringen, es umzusetzen? Welche Lage würde sie als so „besonders“ ansehen, dass es nötig wäre, Baurecht auch für freistehende Einfamilienhäuser zu schaffen?
Das Es-handelt-sich-nicht-um-ein-Verbot klingt wie: Es ist kein Stadionverbot – du bekommst nur keine Eintrittskarte mehr. Man bekommt keine Erlaubnis, ein freistehendes Einfamilienhaus zu bauen, weil in Münster kein Baurecht mehr dafür geschaffen wird.
Angesichts der politischen Tragweite hätte man sich aus Transparenzgründen einen entsprechenden Hinweis in der Beschlussvorlage gewünscht, in der es zur Bedeutung des „Leitfadens“ wiederum etwas verklausuliert heißt:
„Der vorgelegte Leitfaden in der Version 1.0 löst die bisherigen Kriterienkataloge für die Bauleitplanung ab und kommt ab sofort in allen entsprechenden Verfahren zum Einsatz.
Aber an einer politischen Diskussion hatte die Verwaltung kein großes Interesse. Eine Beteiligung der Bezirksvertretungen war nicht vorgesehen, obwohl sie im Bauleitplanverfahren eine wichtige Rolle spielen. Sie führen die Bürgeranhörungen durch, in denen Bebauungspläne vor dem Aufstellungsbeschluss vorgestellt werden.
Auch Stellungnahmen der sogenannten Träger öffentlicher Belange (zum Beispiel Energieversorger, Verkehrsbetriebe, Kammern, Umweltverbände) wurden nicht eingeholt, obwohl der „Leitfaden“ Selbstbindungen zu künftigen Bebauungsplänen enthält, zu denen sie angehört werden müssen.
Am 2. Mai wurde der Leitfaden im Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen eingebracht. Nach Beratungen im Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung und im Hauptausschuss dann nur acht Tage später, am 9. Mai, die abschließende Behandlung im Rat. Man könnte das Durchpeitschen nennen.
Der Leitfaden, den der Rat formell nur „zur Kenntnis genommen“ hat, ist eine Selbstbindung der Verwaltung. Damit geht Münster deutlich über Aachen hinaus, auf dessen „Checkliste für eine klimaangepasste Bebauung“ die Grünen in ihrem Antrag 2020 empfehlend hingewiesen hatten.
Starre Selbstbindung oder Checkliste
Diese umfassende Checkliste mit vielen Punkten, die bei der Bauleitplanung aus Gründen des Klimaschutzes zu besonders zu prüfen sind, hätte man für Münster einfach übernehmen können. Das hätte Zeit und Geld gespart. Stattdessen wollte die Verwaltung das Rad mit Hilfe externer Expert:innen noch mal erfinden.
Der Titel des Leitfadens suggeriert, es sei aus Gründen des Klimaschutzes notwendig, keine freistehenden Einfamilienhäuser mehr zuzulassen und Reihen- und Doppelhäuser nur noch ausnahmsweise. Zur Begründung heißt es lediglich: „Je höher der Anteil gebundener und kompakter Bauweise, umso niedriger ist der zu erwartende Heizwärmebedarf. Planungsvoraussetzungen für größere, möglichst kubische Einheiten sind günstiger als für vielgliedrige Einzelobjekte.“
Das erinnert mich an die städtebaulichen Vorgaben im Nordrhein-Westfalen-Programm 1975 (NWP 75) der Regierung Kühn (SPD) von 1970, ÖPNV-gerecht zu bauen. Möglichst viele Menschen in möglichst kleiner Entfernung zur Haltestelle. Das Ergebnis kann man in der Nordwest-Schleife in Kinderhaus besichtigen. Deren „größere, kubische Einheiten“ verbrauchen übrigens ziemlich viel Heizwärme, denn sie sind noch nicht energetisch saniert. Es kommt halt auch sehr auf die Isolierung an.
Immer wenn nur ein Aspekt in der Stadtplanung ganz besonders berücksichtigt wird, führt das zu Fehlentwicklungen. Das gilt nicht nur für den Irrweg der autogerechten Stadt. Lebensqualität setzt sich aus vielen Faktoren zusammen.
Klimagerecht heißt: möglichst keine CO2-Emissionen. Das ist bei entsprechender Bauweise auch bei freistehenden Einfamilienhäusern möglich. Es gibt Stadtvillen-Konzepte, bei denen über zwei oder drei Geschosse gebaut wird, um weniger Bodenfläche zu versiegeln. Die Niederlande haben schöne Beispiele dafür.
Man kann verpflichtend Zisternen für die Dachentwässerung vorschreiben, um negative Versiegelungsfolgen abzuschwächen. Man könnte an einen Aufschlag auf den Grundstückspreis denken, um mit dem Geld ein Programm für Straßenbäume in der Innenstadt zu finanzieren.
Warum kein städtisches Programm für Dachgeschoss-Ausbau?
Der preiswerteste Wohnraum lässt sich durch den Ausbau von Dachgeschossen schaffen. Beim Ausbau wird gleichzeitig das Dach besser gedämmt und isoliert. Zwei Fliegen mit einer Klappe. Warum legt die Stadt nicht ein Programm auf, um diese Form der Nachverdichtung zu fördern und die Nachfrage nach Miet- und Geschosswohnungen besser zu befriedigen? Schnelle Baugenehmigungen, ein Sonderkreditprogramm der Sparkasse – man könnte sich etwas einfallen lassen. In Münster gibt es circa 60.000 Wohngebäude. Ein großes Potenzial für neue Dachgeschosswohnungen, ganz ohne zusätzliche Versiegelung.
Wenn keine neuen Einfamilienhäuser in Münster mehr gebaut werden dürfen, steigt ab sofort der Wert der bestehenden. Ich bin mir nicht sicher, ob diese Nebenwirkung der Leitlinien beabsichtigt war. Damit wird es noch teurer, sich den Wunsch vom Eigenheim in Münster zu erfüllen.
Schon in den letzten Jahren sind viele junge Familien nach Greven, Altenberge, Telgte, Ascheberg und Havixbeck ins Münsterland abgewandert, denn dort gab es Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser und die Bodenpreise waren deutlich günstiger. Zur Arbeit und zur Schule müssen sie aber anschließend nach Münster pendeln.
Dieser Trend dürfte sich verstärken, wenn die konkrete Bauleitplanung nicht gegensteuert. Denn keine der genannten Gemeinden wird dem Münsteraner Beispiel folgen, auch das grün regierte Telgte nicht. Die Folge: mehr Verkehr, weniger Einnahmen aus den Schlüsselzuweisungen des Landes für Münster, die auf die Einwohnerzahl abstellen.
Im Rat waren die Grünen über den Leitfaden begeistert. Die SPD will nicht, dass in Münster keine freistehenden Einfamilienhäuser mehr gebaut werden können. CDU und FDP haben angekündigt, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen dafür die notwendigen Anträge zu stellen. Man darf gespannt sein.
Ich wünsche Ihnen eine gute Woche.
Herzliche Grüße
Ihr Ruprecht Polenz
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Ruprecht Polenz
Viele Jahre lang war Ruprecht Polenz Mitglied des Rats der Stadt Münster, zuletzt als CDU-Fraktionsvorsitzender. Im Jahr 1994 ging er als Bundestagsabgeordneter nach Berlin. Er war unter anderem CDU-Generalsekretär, zwischen 2005 und 2013 Vorsitzender des Auswärtigen Ausschusses des Bundestags. Von 2000 bis 2016 war Ruprecht Polenz Mitglied des ZDF-Fernsehrats, ab 2002 hatte er den Vorsitz. Der gebürtige Bautzener lebt seit seinem Jura-Studium in Münster. 2020 erhielt Polenz die Auszeichnung „Goldener Blogger“.
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