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Das Geschäft mit dem Verfall
In der Kinderhauser Schleife gibt es seit Jahren Klagen über feuchte Wände, kaputte Heizungen und verdreckte Häuser. Über ein Geschäftsmodell, das aus Schimmel Geld macht.
Es war Februar 2025, die Zeit um Karneval. Da entdeckte Birgit Feldmann einen schwarzen Fleck in der Dusche. Schimmel im Bad. Kann ja mal passieren, dachte sie. Vielleicht hatte sie falsch gelüftet.
Als Birgit Feldmann den Fleck entfernen wollte, bemerkte sie, wie Wasser an den Fliesen herunterfloss. Wegwischen nützte nichts. Das Wasser ließ sich nicht stoppen. Birgit Feldmann meldete den Schaden bei der Hausverwaltung. Vielleicht ein Rohrbruch, dachte sie. Dann vergingen Wochen und Monate, der Schimmel wuchs. Irgendwann war die ganze Wand schwarz. Das war vor über einem Jahr.
Inzwischen hat Birgit Feldmann das städtische Wohnungsamt und einen Rechtsanwalt eingeschaltet. Weil Streit mit dem Vermieter immer heikel ist, will sie ihren richtigen Namen und ihre Adresse nicht öffentlich machen.
Nur so viel dürfen wir preisgeben: Birgit Feldmann wohnt in der Schleife, der großen Hochhaussiedlung im Norden von Kinderhaus. Dort leben etwa 3.000 Menschen, viele von ihnen in Türmen, die sieben, acht oder neun Stockwerke in den Himmel ragen.
Die Schleife ist einer der wenigen Orte in Münster, die sich nach Großstadt anfühlen. Und sie ist einer der Orte, die in Statistiken meist ganz vorne stehen, wenn es um Armut, soziale Probleme oder schwierige Wohnverhältnisse geht.
An Birgit Feldmanns Schimmelwand lässt sich ein sehr viel größeres Problem ablesen. Hier wird sichtbar, was passieren kann, wenn Wohnungen zu Anlageobjekten werden und es nicht mehr darum geht, wie Menschen leben, sondern darum, was sich rechnet.
„Was einer alleine nicht schafft, schaffen viele“
Birgit Feldmanns Vermieterin ist die ZBI-Gruppe aus Erlangen. Die drei Buchstaben stehen für „Zentral Boden Immobilien“. Auf ihrer Website bezeichnet sich die Immobiliengesellschaft als „eine der führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien“. Seit 2002 konzipiere die ZBI „erfolgreich Immobilienfonds für private und institutionelle Anlegerinnen und Anleger“. An sie richtet sich die Website. Die Mieterinnen und Mieter kommen hier nicht vor.
Dabei gehört die ZBI-Gruppe fast vollständig zur „Union Asset Management AG“, besser bekannt als „Union Investment“, der Kapitalanlagefonds der Volks- und Raiffeisenbanken. Das Motto der Finanzgruppe lautet: „Was einer alleine nicht schafft, schaffen viele.“ Das ist der genossenschaftliche Gedanke. Er lautet: Der gemeinsame Nutzen ist wichtiger als reine Gewinnmaximierung.
Kurz vor Ausbruch der Corona-Pandemie kaufte die Gruppe knapp 700 Wohnungen in Münster. Allesamt in der Schleife. Die ZBI wurde damit im Viertel zur größten Vermieterin.
Es fing alles gut an. Nach dem Kauf versprach die ZBI, die Missstände im Viertel anzugehen: Als 2021 erstmals eine Vertreterin der Immobiliengesellschaft die Bezirksvertretung Nord besuchte, kündigte sie ein Sanierungskonzept für die maroden Hochhäuser an.
Die Mitarbeiterin klang regelrecht begeistert. „Ich bin ein totaler Fan des münsterschen Standorts“, sagte sie damals den Westfälischen Nachrichten. Vor allem eines schien ihr ganz wichtig zu sein. „Wir sind keine Heuschrecken, die nur Geld aus den Objekten herausziehen“, sagte sie. Im Gegenteil, die ZBI wolle investieren: Allein den Block an der Killingstraße 15 bis 31 in Schuss zu bringen, würde der ZBI drei Jahresmieten kosten.
Fünf Jahre nach dem Kauf in der Schleife und dem Sanierungsversprechen stellt sich Birgit Feldmann morgens zum Zähneputzen in den Flur. Zum Duschen besucht sie ihre Tochter, die wenige Straßen weiter lebt. Ihr eigenes Bad betritt Birgit Feldmann möglichst selten. Wer kann schon sagen, was passiert, wenn man die Schimmelsporen ständig einatmet?
Hinter der Geschichte
Warum verschimmeln die Hochhäuser? Warum kümmert sich der größte Vermieter kaum? Welche Geschäftspraktiken stecken hinter dem Verfall? Mit investigativem Journalismus lassen sich diese Fragen beantworten.
Sebastian Fobbe hat sich für RUMS mehrere Monate mit dem Hochhausviertel „Schleife“ in Kinderhaus beschäftigt. Herausgekommen ist eine fünfteilige Reihe, die mit einem Stipendium des Netzwerk Recherche gefördert wurde. Das Netzwerk Recherche ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin und setzt sich seit 25 Jahren für qualitativ hochwertigen Journalismus in Deutschland ein. Unterstützt wurde die Recherche zudem von Klaus Ott, langjährigem Investigativ-Reporter der Süddeutschen Zeitung.
Warmwasser, Ratten und Pharaoameisen
Birgit Feldmann sagt, anfangs habe sie gehofft, es werde schnell jemand vorbeikommen und sich um die feuchte Wand kümmern. Bei Kleinigkeiten klappe das mit der Hilfe oft gut. Doch diesmal passierte sehr lange nichts.
Dann habe eines Tages doch ein Handwerker geklingelt und nebenan ein großes Loch in die Wand gebohrt, um besser an die Rohre zu kommen. Feldmanns Nachbar, ein chronisch kranker Mann, der rund um die Uhr auf ein Atemgerät angewiesen ist, musste bis Anfang Dezember 2025 mit dem großen Loch im Badezimmer leben.
Wie kann so etwas passieren? Hatten Birgit Feldmann und der Nachbar einfach Pech mit einer undichten Leitung und einer überforderten Verwaltung? Oder stimmt hier etwas Grundsätzliches nicht?
Bei einem Besuch im vergangenen Jahr, wenige Tage nach Nikolaus, sagte Birgit Feldmann, sie habe schon dreimal keine Miete mehr an die ZBI überwiesen. Dieses Recht haben Mieter:innen in Deutschland, wenn sie von massivem Schimmelbefall geplagt sind und der Vermieter nichts unternimmt, um das zu ändern.
In der Schleife sind solche Zustände nicht neu. Im November 2019 veröffentlichte das Begegnungszentrum Kinderhaus ein Gutachten über die Hochhäuser in der Schleife. Damals gehörten die Wohnungen noch der britischen Gesellschaft BGP, einem Immobilienfonds mit Hauptsitz in der Steueroase Malta. Für das Gutachten wurden 270 Haushalte im Viertel interviewt.
Die Ergebnisse der Umfrage waren niederschmetternd: Schimmel, Feuchtigkeit, kaputte Heizungen und Aufzüge, verdreckte Hauseingänge und Treppenhäuser, Probleme mit Warmwasser, Ratten und Pharaoameisen.
Laut Gutachten seien „Teile des großen Blocks Killingstraße 15-31 (…) nahezu unbewohnbar“. Eine „umgehende zeitnahe Komplettsanierung“ des Blocks sowie der Häuser an der Brüningheide 65 bis 73 sei unvermeidbar.
In der Schleife hätten die Mieter keine Ansprechpartner von der Hausverwaltung der BGP. Viele Mieter, die für das Gutachten befragt wurden, seien „oft resigniert“ und „teilweise krank“.
Neun von zehn Kindern würden in einer Wohnung leben, die ein Gesundheitsrisiko für Minderjährige darstelle. Andere Mieter verzichteten auf Hilfen wie die Gutscheine für eine kostenlose Rechtsberatung, „weil sie oft Angst haben, bei der angespannten Wohnsituation in Münster ihre eigene Wohnung zu verlieren“.
Die Logik der Immobiliengesellschaft
Um zu verstehen, warum sich mit maroden Wohnungen Geld verdienen lässt, muss man sich das Modell dahinter ansehen. Für Fondsgesellschaften wie die ZBI sind Wohnungen nicht in erster Linie Lebensorte für die Mieterinnen und Mieter, sondern vor allem Investments. Die laufenden Mieteinnahmen spielen zwar eine gewisse Rolle. Aber der eigentliche Reiz liegt darin, große Immobilienbestände zu kaufen und mit Gewinn zu vermarkten.
Für die Menschen in den Wohnungen hat das bittere Folgen. Was für sie lebenswichtig ist – trockene Wände, funktionierende Heizungen, saubere Häuser –, mindert in der Logik der Immobiliengesellschaft die Rendite.
Wenige Wochen nach Erscheinen des Gutachtens verkaufte die BGP all ihre Wohnungen in der Schleife an die ZBI. Das war vor sieben Jahren. Heute gibt es die BGP nicht mehr. Doch was hat sich seitdem geändert?
Nichts Grundlegendes, sagt Thomas Kollmann. Er leitet das Begegnungszentrum Kinderhaus, das seinen Sitz mitten im Viertel hat und die Umfrage für das Gutachten machte.
Die ZBI habe nach dem Kauf einige Reparaturen veranlasst. Die Ergebnisse der Mieterbefragung – die Verwahrlosung der Wohnungen, die ausbleibenden Sanierungen und der Frust der Bewohner – träfen aber weiterhin zu, sagt Kollmann.
Die Darstellung der ZBI klingt etwas anders. Im April 2025 teilte ein Vertreter der Bezirksvertretung Nord mit, dass 23 Prozent der Wohnungen saniert sei. „Umfangreiche Wohnungssanierungen erfolgen stets im Zuge eines Mieterwechsels“, schreibt eine Sprecherin per E-Mail; ein persönliches Gespräch lehnt die ZBI ab. Wenn Wohnungen bewohnt sind, seien nur Teilsanierungen möglich. Neuere Zahlen zu den durchgeführten Sanierungen legt die ZBI auf Nachfrage nicht vor.
Die ZBI schickt jedes Jahr einen Vertreter in die Bezirksvertretung, um darüber zu informieren, wie viele Wohnungen saniert sind. Beim vorletzten Termin im April 2024 lag der Sanierungsgrad noch bei 21 Prozent. Macht 2 Prozent Fortschritt innerhalb eines Jahres. Wenn die ZBI in diesem Tempo weiter macht, dann sind alle Häuser erst in den 2060er-Jahren fertig saniert.
Die Umfrage des Begegnungszentrums Kinderhaus will das Unternehmen auf Nachfrage nicht kommentieren. Auf Wohnungsmängel angesprochen, entgegnet die ZBI, sie wolle, so schnell es geht, Abhilfe schaffen.
„Je nach Umfang und benötigten Ersatzteilen, die beispielsweise bestellt werden müssen, kann es u.U. zu Verzögerungen kommen, ursächlich auch durch Engpässe in der Lieferkette oder knappe Handwerkerkapazitäten“, schreibt eine Sprecherin.
Die Ursache für die Schimmelwand bei Birgit Feldmann sei laut ZBI ein Wasserschaden im Haus. Die Sprecherin schreibt auf Anfrage, die Hausverwaltung habe eine Partnerfirma mit der Reparatur beauftragt.
„Eine Terminvereinbarung mit der Mieterin kam bisher jedoch nicht zustande, da sämtliche telefonischen Kontaktversuche und auch per Einwurfkarte bis dato erfolglos blieben“, schreibt sie.
Birgit Feldmann bestreitet, jemals einen Anruf oder Post von der Hausverwaltung der ZBI erhalten zu haben. Ihr Fall fügt sich in eine lange Reihe von Beschwerden.
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Ein wiederkehrendes Muster
Im Jahr 2024 berichteten die Westfälischen Nachrichten über einen großflächigen Heizungsausfall in der Schleife, bei Minusgraden im Winter, kurz vor Weihnachten. Betroffen war unter anderem eine Frau im Rollstuhl, die wegen einer chronischen Lungenkrankheit auf eine Dauerbeatmung angewiesen ist. Sobald sie in der Kälte sitzt, sei das für sie ein medizinischer Notfall, schrieb die Zeitung damals.
Auch in anderen Städten gab es ähnliche Fälle. Im Dezember 2025 fragte die „Augsburger Allgemeine“: „Droht Mietern in Augsburg ein kalter Winter?“ Die „Westdeutsche Allgemeine Zeitung“ berichtete 2022 über eine „Schimmelplage“ bei ZBI-Mieter in Duisburg-Marxloh. In Düren stritten sich 2024 Mieter mit der ZBI über Kakerlaken, kaputte Fenster, Schimmel und wilden Müll auf der Straße, schrieb die „Aachener Zeitung“ seinerzeit.
Ende 2025 berichtete die Wirtschaftswoche über mehrere Häuser in Köln-Chorweiler, die der ZBI gehören. Der Titel: „Das sind Schrott-Immobilien. Definitiv“. Der Tenor: Deutschlands bekanntester Immobilienfonds lässt offenbar Gebäude verlottern.
Auf Nachfrage will die ZBI diese Fälle nicht kommentieren. Das Unternehmen verweist erneut auf seinen Anspruch, „jeden Mangel zeitnah zu beheben“. Dabei könne es auch zu „ungewollten Verzögerungen“ kommen.
Ende März 2026 berichteten die Westfälischen Nachrichten, dass in einem Hochhaus an der Killingstraße 23 fünf Tage lang der Strom ausfiel. Der Grund war ein Wasserrohrbruch, der auch den Technikraum des Hauses betraf, schreibt die ZBI auf Nachfrage. Man bedaure die Unannehmlichkeiten und die späte Reparatur.
Vieles deutet darauf hin, dass Birgit Feldmanns Schimmelwand kein bedauerlicher Einzelfall ist, sondern Teil eines wiederkehrenden Musters. 2024 und 2025 meldeten sich insgesamt zehn Menschen aus der Schleife, um die Stadt Münster über Wohnungsnotfälle zu informieren. Laut einem Bericht des Stadtplanungsamts sei es die größte Aufgabe in der Schleife, gesunden und bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Die ZBI sei hierbei die schwierigste Eigentümerin.
Die Stadt schreibt auf Nachfrage, die ZBI würde durchaus Gesprächs- und Kooperationsbereitschaft zeigen. Aber: Fondsgesellschaften würden allgemein große Immobilienbestände verwalten.
Die Mieterinnen und Mieter hätten deshalb bei Problemen keine direkten Ansprechpartner. Immobilienfonds müssten zudem eine gewisse Renditeerwartung ihrer Anlegerinnen und Anleger erfüllen und würden kaum öffentliche Fördermittel nutzen, um ihre Bestände zu modernisieren.
Was das für die Menschen bedeutet, die in den Wohnungen der Gesellschaft leben, zeigt sich an den Fällen, die vor Gericht landen und damit öffentlich werden.
Henning Siebert kennt die Auseinandersetzungen mit der ZBI sehr gut. Er ist Rechtsanwalt und hat eine Kanzlei am Idenbrockplatz in Kinderhaus, wenige Meter von der Schleife entfernt.
Siebert vertritt zwischen dreißig und vierzig Mieter aus dem Viertel. Ihre Probleme sind meist ähnlich. Es gehe um Schäden in den Wohnungen, die nicht beseitigt würden, sagt Siebert. Wenn die Mieter klagen, verteidige sich die ZBI vor Gericht oft nicht.
In diesen Fällen spricht das Amtsgericht Münster ein sogenanntes Versäumnisurteil und gibt damit den Mieter mit ihrer Klage Recht. Das bedeutet allerdings nicht, dass die ZBI auch tatsächlich unmittelbar etwas unternimmt.
Trotz rechtskräftiger Verurteilung habe er schon Zwangsvollstreckungen erwirken müssen, damit Wohnmängel beseitigt werden, sagt Siebert. Die ZBI macht zu derartigen Fällen auf Nachfrage keine Angaben.
Die Gerichtsverfahren seien oft dröge und zögen sich über Monate hin, sagt Siebert. Manchmal vergehe ein ganzes Jahr, bis es zu einem Urteil kommt. Henning Siebert sagt, er ermuntere seine Klienten dranzubleiben, auch wenn es sehr lange dauern kann. Doch viele zögern. Warum? Das wird verständlicher, wenn man in die Statistiken der Stadt Münster schaut.
Die Hochhäuser sind ihre Heimat
In der Schleife leben über 70 Nationen zusammen. Sieben von zehn Bewohner:innen haben ausländische Wurzeln, vier von zehn keinen deutschen Pass. Und an fast keinem anderen Ort in Münster wird Armut so sichtbar. Die Arbeitslosenquote ist mit fast zwölf Prozent dreimal höher als im Durchschnitt von Münster. Viele Menschen sind knapp bei Kasse, haben keinen Job oder sind chronisch krank. Fast ein Drittel der Menschen in der Schleife beziehen Grundsicherung, Erwerbsminderungsrente oder Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz.
Kurz gesagt: Wenig Geld, mangelnde Deutschkenntnisse und Herausforderungen im Alltag erschweren vielen Menschen aus der Schleife den Gang vor Gericht.
Trotz all der Schwierigkeiten leben viele Menschen gern in der Schleife. Auch Birgit Feldmann. Sie hat ihr ganzes Leben hier verbracht. Die Hochhäuser sind ihre Heimat.
„Es ist hier multikulti“, sagt sie. In politischen Diskussionen ist das eine gängige Formulierung, um Probleme zu adressieren. Birgit Feldmann meint es anders, als Würdigung für ihre Nachbarschaft.
Die Stadt Münster versucht seit Jahren, die Missstände in der Schleife anzugehen. 2007 wurde das Viertel zum Soziale-Stadt-Gebiet erklärt. Es folgten Programme, um das Umfeld zu verbessern und die Nachbarschaft zusammenzuhalten.
Als Nächstes soll der Sprickmannplatz dran sein. Hier steht das Begegnungszentrum Kinderhaus, das Mietberatungsscheine verteilt, Freizeitangebote organisiert und hilft, wo es nötig ist. Hier ist der Kulturverein Atrium, der einen günstigen Mittagstisch anbietet und abends von Vereinen oder für Konzerte genutzt wird.
Hier findet man den Jugendsalon, den Treffpunkt für die Kinder und Jugendlichen in der Schleife. Und hier gibt es einen Kiosk, einen Barbershop, einen Dönerladen und einen Verein für Menschen aus Somalia. Hier schlägt das Herz der Schleife.
Der Sprickmannplatz bekommt bald einen regenfesten Unterstand und einen Sportgerätepark. Neue Bänke, Fahrradbügel, Straßenlaternen, Spielgeräte für die Kinder und Blumenampeln sind schon da. Der kaputte Brunnen auf dem Platz kommt weg.
Eine Sache bleibt: die Skulptur einer Heuschrecke, die auf die grauen Wohntürme der Schleife schaut. Die Heuschrecke ist kein liebes Tier, kein Schmuck für den Platz, sondern ein hungriges Insekt mit Euro- und Dollarzeichen in den Augen. Der Titel des Kunstwerks lautet: „Heuschrecken fressen Häuser“.
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