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Wem gehört die Schleife?
Eine Immobilienfirma verklagt eine Familie aus Kinderhaus wegen Mietschulden – und scheitert. Vor Gericht kann die Firma nicht beweisen, dass ihr die Wohnung gehört. Der Prozess wirft eine große Frage auf.
Auf den ersten Blick scheint die Sache klar: Die Immobiliengesellschaft ZBI verklagte 2025 eine Familie aus Kinderhaus, weil sie über zwei Jahre nicht die volle Miete zahlte. Die Familie lebte in der Schleife und häufte insgesamt fast 10.000 Euro Schulden an. Viel Geld, das die ZBI vor Gericht zurückforderte.
Gerichte entscheiden in solchen Fällen meist zugunsten der Vermieter. Doch am 25. September 2025 kam es anders: „Die Klage ist unbegründet“, urteilte das Amtsgericht Münster. Damit blieb die ZBI auf dem Schuldenberg sitzen. Die Familie musste keinen Cent nachzahlen. Wie kann das sein?
Die ZBI scheiterte an etwas Grundlegendem: Die Unternehmensgruppe konnte nicht nachweisen, dass ihr die Wohnung der Familie überhaupt gehört – und dass sie berechtigt ist, die nicht gezahlte Miete zurückzuverlangen. „Damit sind sämtliche Ansprüche der Klägerin nicht begründet“, befand das Amtsgericht.
Für die beklagte Familie ist die Entscheidung ein Segen, für die ZBI eine Niederlage. Allerdings nicht die erste: Das Amtsgericht Münster schmetterte in der Vergangenheit auch in ähnlichen Fällen die Klagen der ZBI ab. Mit knapp 700 Wohnungen ist sie die größte Vermieterin in der Schleife. Immer wieder blieb vor Gericht aber die entscheidende Frage unbeantwortet: Wem gehören eigentlich die Hochhäuser in der Schleife?
Kapitel I: Es begann mit Firmen aus der Region
Nach dem Bau der Schleife gab es darauf noch eine eindeutige Antwort. Als in den 1970er-Jahren die Hochhäuser am Nordrand von Kinderhaus hochgezogen wurden, gehörten die Wohnungen noch der Provinzialversicherung und der Wohnungsgesellschaft Münsterland (WGM). Mitte der Neunziger verkaufte die Provinzial ihre Häuser an die WGM. Sie wurde damit zur alleinigen Eigentümerin der Wohnungen, die heute von der ZBI vermietet werden.
Die WGM existiert nicht mehr. Sie war eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, vergleichbar mit der „Wohn- und Stadtbau“, und eng mit der LEG verbunden. Inzwischen ist sie komplett im LEG-Konzern aufgegangen.
Bis Mitte der Nullerjahre lagen die Hochhäuser also noch in kommunaler Hand. Dann rauschte eine Welle der Privatisierung durch Deutschland und immer mehr öffentliche Wohnungsgesellschaften stießen ihre Bestände ab.
Im Jahr 2005 verkaufte auch die WGM alle Wohnungen in der Schleife an einen internationalen Investor. Die Eigentümerwechsel lassen sich im Grundbuch von Münster nachvollziehen. RUMS hatte Einsicht und konnte jeden Eintrag lesen.
Hinter der Geschichte
Warum verschimmeln die Hochhäuser? Warum kümmert sich der größte Vermieter kaum? Welche Geschäftspraktiken stecken hinter dem Verfall? Mit investigativem Journalismus lassen sich diese Fragen beantworten.
Sebastian Fobbe hat sich für RUMS mehrere Monate mit dem Hochhausviertel „Schleife“ in Kinderhaus beschäftigt. Herausgekommen ist eine fünfteilige Reihe, die mit einem Stipendium des Netzwerk Recherche gefördert wurde. Das Netzwerk Recherche ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin und setzt sich seit 25 Jahren für qualitativ hochwertigen Journalismus in Deutschland ein. Unterstützt wurde die Recherche zudem von Klaus Ott, langjährigem Investigativ-Reporter der Süddeutschen Zeitung.
Kapitel II: Dann wurden die Wohnungen zu Waren
Neuer Eigentümer wurde nach dem WGM-Verkauf die australische Investmentgesellschaft „Babcock & Brown“. Für die Schleife begann damit ein neues Kapitel. Ursprünglich entstand die Schleife, um Menschen aus einfachen Verhältnissen eine Heimat zu bieten. Aus den Wohnungen wurden dann allerdings Renditeobjekte, die an den Finanzmärkten ge- und verkauft werden sollten.
Ein typisches Muster für die Nullerjahre: Die Suche nach sicheren Wertanlagen löste bei Finanzinvestoren einen regelrechten Run auf Immobilien aus, der selbst vor Schrotthäusern keinen Halt machte.
Dementsprechend umstritten war der Verkauf der WGM. Der Stadtrat von Münster verabschiedete 2005 sogar einstimmig eine Resolution, die an die soziale Verantwortung der WGM und des neuen Eigentümers appellierte. Die WGM kümmerte sich wenig um die Wohnungen in der Schleife. Jetzt war die Angst groß, dass die Missstände weiter zunehmen würden.
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Kapitel III: Nach der Pleite kam der nächste Investor
Die Befürchtungen bestätigten sich: „Babcock & Brown“ ließ die Hochhäuser verfallen, alteingesessene Bewohnerinnen und Bewohner verließen zuhauf die Schleife. Viele Wohnungen blieben lange Zeit unbewohnt.
Unternehmerisch schien „Babcock & Brown“ kein glückliches Händchen zu haben. Der Investor überlebte die letzte Finanzkrise nicht. 2009 musste die Gesellschaft Insolvenz anmelden. Also stieg ein neuer Geldgeber in die Schleife ein: die „Babcock & Brown“-Tochter BGP.
Im Jahr 2013 unterzeichnete jene Familie, die später von der ZBI verklagt werden sollte, ihren Mietvertrag bei der „BGP Resi 4 S.à.r.l. & Co. KG“. Sechstes Obergeschoss, vier Zimmer, Flur, Küche, Bad, Balkon, Kellerabteil. Alles für 800 Euro warm im Monat inklusive Nebenkosten. Ein Schnäppchen für Münsteraner Verhältnisse. 2016 wurde die „BGP Resi 4 S.à.r.l. & Co. KG“ offiziell ins Grundbuch eingetragen.
Kapitel IV: Der nächste Wechsel mit einem Trick
Doch das BGP-Intermezzo endete bereits drei Jahre später. Im April 2019 berichteten die Westfälischen Nachrichten über „Schimmel und kaputte Aufzüge“ in der Schleife. Und über den neuen Eigentümer der Problemhäuser. Die Zeitung schrieb: „Bereits am 2. April verkaufte BGP seine bundesweit 16.000 Wohneinheiten, darunter auch die in Kinderhaus, an ein Konsortium aus dem deutschen Immobilienunternehmen ZBI Gruppe und der Fond-Gesellschaft Union Investment.“
Das ist nicht falsch – aber in Wahrheit etwas komplizierter. Denn streng genommen hat die ZBI gar keine Wohnungen von der BGP gekauft. Sondern nur Unternehmensanteile. Diesen Vorgang nennt die Finanzwelt: „Share Deal“.
Häufig übernimmt der Hauptkäufer dabei nicht alle Anteile, sondern einen großen Teil. Meist sind es 90 Prozent. Die restlichen 10 Prozent werden in einer Strohfirma geparkt, die wirtschaftlich nicht tätig ist. Bei Wohnungsgesellschaften wechseln die Immobilien auf diese Weise faktisch den Besitzer, obwohl formal nur Unternehmensanteile verkauft werden.
Wozu das Ganze? Das Modell bringt Steuervorteile. Bestes Beispiel hierfür ist die „Vonovia“, die 2021 die „Deutsche Wohnen“ per „Share Deal“ übernommen hat. Die „Vonovia“ hat 20 Milliarden Euro für den Kauf gezahlt – und 0 Euro Grunderwerbssteuer. Schließlich wurden ja keine Häuser oder Grundstücke verkauft, sondern nur Unternehmensanteile. Durch diesen legalen Steuertrick sei dem Land Berlin eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen entgangen, rechnet der investorenkritische Verein „Finanzwende Recherche“ vor.
Kapitel V: Verwirrende Eigentumsverhältnisse
So oder so: Die Erwartungen an die ZBI waren hoch. Endlich kein Finanzinvestor mehr, keine Zockerbude, keine Heuschreckenplage in der Schleife, sondern ein deutsches Unternehmen, das zudem ein Sanierungskonzept für die Hochhäuser ankündigte.
Aber die ZBI setzte die Häusersanierungen nie vollständig um (RUMS-Beitrag). Auch in der Wohnung der Familie häuften sich die Probleme. Weil die ZBI nichts gegen die Mängel unternahm, kürzte die Familie irgendwann die Miete – ein Schritt, der bei erheblichen Mängeln rechtlich möglich ist. Gleichzeitig erhöhte die ZBI die Nebenkosten, aus Sicht der Familie zu Unrecht. Am Ende summierten sich die offenen Beträge auf fast 10.000 Euro. Die ZBI klagte.
Genau genommen hatte eine Immobiliengesellschaft namens „UIW Lux West 5 SCS“ Klage erhoben. Die Firma gehört laut der Datenbank „North Data“ zum „ZBI Fondsmanagement“, das an 155 weiteren Unternehmen im Immobiliensektor beteiligt ist.
Vor Gericht warf der Name der Klägerin aber Fragen auf. Denn die „UIW Lux West 5 SCS“ steht, dem „Share Deal“ sei Dank, nicht im Grundbuch von Münster. Dort ist nach wie vor die „BGP West 5 SCS“ als aktuelle Eigentümerin der Schleife-Häuser eingetragen.
Kapitel VI: Der Deal rächt sich
Das brachte die ZBI in Erklärungsnot. Warum verlangt ihre Tochterfirma jede Menge Geld zurück, steht aber nicht im Grundbuch? Vor dem Amtsgericht behauptete die ZBI, die „BGP West 5 SCS“ habe sich in „UIW Lux West 5 SCS“ umbenannt. Die Firmen seien dieselben.
Als Beweis legte die ZBI dem Amtsgericht Münster Auszüge aus dem Luxemburger Handels- und Gesellschaftsregister vor. Doch Klarheit brachten die Ausdrucke nicht. Im Gegenteil: Die Dokumente ließen laut dem Gerichtsurteil vom 25. September 2025 „erhebliche Zweifel aufkommen, ob die Klägerin tatsächlich identisch ist mit der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin“. Und zwar aus drei Gründen.
Problem Nummer eins: Beide Firmen sollen am selben Tag gegründet worden sein. Das sei für das Amtsgericht „nicht nachvollziehbar“. Denn warum sollte sich die „BGP West 5 SCS“ am Tag ihrer Gründung sofort umbenennen?
Die zweite Ungereimtheit: Die Firmen haben unterschiedliche Sitze, obwohl sie angeblich dieselben sind. Die „UIW Lux West 5 SCS“ ist im luxemburgischen Sennigerberg gemeldet, die „BGP West 5 SCS“ in Luxemburg-Stadt. „Wenn sie identisch wären, wäre der Sitz auch derselbe“, befand das Amtsgericht Münster.
Und zum Schluss, die dritte Auffälligkeit: Beide Firmen sollen nicht nur am selben Tag, sondern schon im September 2017 gegründet worden sein. Also lange, bevor die ZBI die Wohnungen in der Schleife übernommen hatte. Trotzdem steht die „UIW Lux West 5 SCS“ nicht im Grundbuch.
Aus Sicht des Amtsgerichts habe die ZBI genug Zeit gehabt, „diesen angeblichen Fehler zu korrigieren, damit dieses Problem nicht immer wieder zum Gegenstand von Diskussionen in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten wird“. Weil aber noch immer eine andere Firma im Grundbuch steht, liegt es stattdessen für das Gericht nahe, dass die ZBI „die Firmenhistorie nicht ausreichend belegen kann“.
RUMS hat die ZBI mit dem Gerichtsurteil konfrontiert. Eine Antwort blieb aus. Laut dem Urteil erklärte die ZBI den fehlenden Grundbucheintrag mit einem „Kommunikationsproblem gegenüber dem Notar“.
Der Deal, der ein Steuersparmodell versprach, wurde für die ZBI zum Verhängnis – und für die beklagte Familie zu einem Glücksfall. Sie musste am Ende kein Geld nachzahlen und war zwischenzeitlich aus ihrer Wohnung in der Schleife ausgezogen. Bis heute ist aber die Frage ungeklärt, wem die meisten Hochhäuser am Nordrand von Kinderhaus gehören.
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