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Im Sturzflug
Der Immobilienfonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ galt einst als sichere Anlage und wuchs rasant. Dann kam der Absturz. Die Wohnungen waren weniger wert als gedacht. In der Schleife zeigt sich, wer den Preis dafür zahlt.
So kann sich ein Crash anfühlen: ein Ruck, der einen umwirft, ein Aufprall auf dem Grund eines tiefen Lochs, in dem man jetzt festsitzt und nicht mehr weiß, wie man es wieder zurück nach oben schaffen soll.
Am 25. Juni 2024, es war ein Dienstag im Sommer, crashte der „Uni Immo Wohnen ZBI“, der größte Immobilienfonds des Landes. Jahrelang bewarb die genossenschaftliche Finanzgruppe „Union Investment“ ihren Fonds als sichere und stabile Geldanlage. Doch dann rauschte der Fonds von jetzt auf gleich um 17 Prozent in den Keller.
Es war ein teurer Sturzflug, der die Sparerinnen und Sparer völlig überraschend traf. Vermögenswerte in Höhe von insgesamt 800 Millionen Euro verpufften an diesem einen Nachmittag.
Aber wie konnte das passieren? Was versetzte dem „Uni Immo Wohnen ZBI“ den entscheidenden Ruck, der den Höhenflug in einer Bruchlandung enden ließ?
Wer den Absturz verstehen will, der muss das Bad von Tanja Rose betreten. Seit fast zehn Jahren lebt sie in einem Hochhaus an der Killingstraße in Kinderhaus, das seit 2020 zum Portfolio des „Uni Immo Wohnen ZBI“ gehört. Immer wieder, sagt sie, habe sie mit feuchten Wänden und Nässe zu kämpfen gehabt. Auch die Menschen in der Nachbarschaft hätten regelmäßig Wasser und Schimmel in ihrer Wohnung.
Auch im Dezember 2025, wenige Tage vor Heiligabend, blättert in Tanja Roses Badezimmer wieder die Farbe von der Wand. An der Decke wuchern schwarze Schimmelpilze über dem Duschkopf, auch zwischen den Fliesen arbeitet sich der Schimmel durch.
Rose sagt, sie habe den Schimmelbefall schon mehrmals ihrer Hausverwaltung gemeldet. Es seien auch Handwerker gekommen und hätten ihr Badezimmer fotografiert. Anfang 2026 hat man ein Trocknungsgerät bei ihr angeschlossen, schon zum zweiten Mal brummt jetzt so ein Apparat in ihrem Bad. Trotzdem kam der Schimmel immer wieder. Die eigentliche Ursache, der Fehler im System, vermutlich ein Wasserrohrbruch, sei nie behoben worden, sagt sie.
„Ich fühle mich komplett ausgeliefert“
Irgendwann musste Tanja Rose selbst Hand anlegen. Sie habe einen Schutzanzug und eine FFP2-Maske angezogen, den schwarzen Schimmel von der Wand gekratzt. Nach der Aktion habe sie mit ihrem Partner volle Müllsäcke aus der Wohnung geschleppt.
Weil der Schimmel partout nicht verschwand, kürzte Tanja Rose die Miete. Daraufhin kündigte ihre Vermieterin, die ZBI-Gruppe aus Erlangen, zweimal wegen Mietrückständen die Wohnung. Rose hat RUMS einen E-Mail-Verkehr von Oktober 2023 bis Januar 2024 weitergeleitet, in dem sie die ZBI auf den Schimmel im Bad und auf ihr Recht auf Mietminderung hinweist. Inzwischen bekommt sie Hilfe von einem Anwalt.
Eigentlich lebe sie gerne im Hochhaus an der Killingstraße, sagt sie. Ihre Wohnung sei hell und schön geschnitten, fast 100 Quadratmeter mit zwei Balkonen. Und auch die Nachbarschaft biete alles, was man für den Alltag brauche. Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, Kitas und Schulen für die Kinder. Wäre da nicht das Dauerproblem mit dem Schimmel. „Ich fühle mich komplett ausgeliefert“, sagt Tanja Rose.
Das Hochhausviertel, in dem sie lebt, ist die Schleife in Kinderhaus. Die Schleife ist seit Jahrzehnten für ihre maroden Wohnungen bekannt. Früher gehörten die Hochhäuser noch regionalen Wohnungsgesellschaften, dann schlugen internationale Fonds zu (RUMS-Beitrag). Aber kein Eigentümer kümmerte sich je wirklich darum, die Wohntürme wieder in Schuss zu bringen.
Erst als die ZBI kurz vor Beginn der Corona-Krise die meisten Hochhäuser in der Schleife kaufte, kam wieder Hoffnung auf. Eine heimische Unternehmensgruppe, die ein Sanierungskonzept versprach, Ansprechpartner vor Ort stellte und mit der genossenschaftlichen „Union Investment“ verbunden ist, das klang für die Kommunalpolitik und die Stadtverwaltung nach einem Lichtblick (RUMS-Beitrag). Doch seit fast sechs Jahren warten Mieterinnen wie Tanja Rose darauf, dass sich wirklich alles zum Besseren wendet.
Das Versprechen: hohe Renditen, wenig Risiko
In der Zwischenzeit pumpte sich der „Uni Immo Wohnen ZBI“ mit Geld auf. Schließlich versprach der Anlagefonds der ZBI hohe Renditen für niedriges Risiko und das auch noch in Zeiten des Immobilienbooms. Der Fonds sollte vor allem konservative Sparer anlocken, die ohne Nervenkitzel und Spekulation ein solides Vermögen aufbauen wollten.
Die Vermarktung übernahm die „Union Investment“, die hauseigene Finanzgruppe der genossenschaftlichen Volks- und Raiffeisenbanken. Damit hatte der „Uni Immo Wohnen ZBI“ eine starke und vertrauenswürdige Marke im Rücken.
Die sprach vor allem Menschen an, die sich ein Eigenheim wünschen, es sich aber nicht leisten können: „Sie träumen von einer Investition in Immobilien, möchten sich aber nicht mit Finanzierung, Vermietung, Verwaltung oder Instandhaltung auseinandersetzen?“, heißt es auf der Website der Volksbank. „Schon ab 25 Euro im Monat – oder auch mit einer Einmalzahlung – können Sie über einen offenen Immobilienfonds unseres Partners Union Investment einfach und bequem einsteigen.“
Hinter der Geschichte
Warum verschimmeln die Hochhäuser? Warum kümmert sich der größte Vermieter kaum? Welche Geschäftspraktiken stecken hinter dem Verfall? Mit investigativem Journalismus lassen sich diese Fragen beantworten.
Sebastian Fobbe hat sich für RUMS mehrere Monate mit dem Hochhausviertel „Schleife“ in Kinderhaus beschäftigt. Herausgekommen ist eine fünfteilige Reihe, die mit einem Stipendium des Netzwerk Recherche gefördert wurde. Das Netzwerk Recherche ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin und setzt sich seit 25 Jahren für qualitativ hochwertigen Journalismus in Deutschland ein. Unterstützt wurde die Recherche zudem von Klaus Ott, langjährigem Investigativ-Reporter der Süddeutschen Zeitung.
Für die Kunden funktionieren Immobilienfonds ähnlich wie Aktiensparpläne. Sie zahlen regelmäßig oder einmalig Geld ein und schauen zu, wie die Ersparnisse wachsen. Das eingezahlte Geld nutzen die Fonds für Investments. Geschlossene Immobilienfonds investieren in bestimmte Immobilienprojekte und versprechen ihren Kunden deshalb langfristige, risikoreichere, dafür aber höhere Renditen.
Offene Immobilienfonds wie der „Uni Immo Wohnen ZBI“ streuen ihre Investments hingegen in mehrere Immobilien, um die Gefahren für die Anleger:innen gering zu halten. Im letzten Jahresbericht des „Uni Immo Wohnen ZBI“ stehen deshalb Wohnungen quer über die Republik verteilt. Von Hamburg und Berlin über Magdeburg und Leipzig bis Oberhausen und Reutlingen und schließlich nach Münster-Kinderhaus, zu Tanja Rose aus der Killingstraße in der Schleife.
Die Blase platzt
Das Versprechen, hohe Renditen bei niedrigen Risiken, ging lange Zeit auf. Der „Uni Immo Wohnen ZBI“ wurde rasch zum am schnellsten wachsenden offenen Immobilienfonds in Deutschland. 2023 erreichte er seine Hochphase. Fünf Milliarden Euro Gesamtvermögen verwaltete der Fonds damals. So viel wie kein anderer offener Immobilienfonds.
Aber dann kam der 25. Juni 2024.
Der Tag, an dem sich herausstellte: Die Wohnungen im Portfolio des „Uni Immo Wohnen ZBI“ sind weitaus weniger wert als bislang bekannt.
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Auf Nachfrage erklärt die ZBI, mit der Coronapandemie und spätestens mit Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine hätten sich „einzelne Marktfaktoren für Wohnimmobilien“ verändert. „Ein rasanter Zinsanstieg (wie seit fast 60 Jahren nicht mehr), explodierende Baukosten im Zuge der gestiegenen Inflation sowie zunehmende regulatorische Vorschriften“, schreibt eine Sprecherin, hätten die Nachfrage nach offenen Immobilienfonds deutlich gedämpft.
Zudem habe die Branche mit schlechter Berichterstattung zu kämpfen gehabt. Der gesamte Umschwung sei am „Uni Immo Wohnen ZBI“ nicht spurlos vorbeigezogen, schreibt die Konzernpressestelle. Die Folge: Immer mehr Sparerinnen und Sparer hätten plötzlich ihr Geld zurückverlangt, die ZBI müsse seitdem ihre Kundinnen und Kunden auszahlen.
Wichtig zu wissen: Wer in einen offenen Immobilienfonds investiert, bekommt seit 2013 sein Geld nicht mehr sofort zurück. Stattdessen müssen Anlegerinnen und Anleger ein Jahr warten. Diese Regel stellte die Politik nach der letzten Finanzkrise auf. Die Ein-Jahres-Frist soll verhindern, dass eine spontane Panik den Finanzmarkt zum Kollabieren bringt.
„Verkäufe in größerem Umfang“
Seit so viele Anlegerinnen und Anleger ihr Geld von der ZBI zurückhaben wollen, steht die Unternehmensgruppe unter Druck. Sie braucht frisches Geld, um ihre Anlegerinnen und Anleger auszuzahlen. Konkret heißt das: Es müssen Wohnungen verkauft werden.
Die ZBI bestätigt auf Nachfrage, dass „Verkäufe in größerem Umfang forciert“ werden mussten. Die Unternehmensgruppe habe „frühzeitig größte Anstrengungen“ unternommen, „um die Immobilien zu einem für die Anleger vertretbaren Wert zu veräußern“, und „mit einer großen Zahl potenzieller Investoren“ verhandelt. Doch der Großteil habe sich „aufgrund der unsicheren Marktsituation“ aus den Gesprächen zurückgezogen.
Das brachte die ZBI unter Zugzwang. Sie musste handeln, ihr Angebot stärker auf potenzielle Käufer ausrichten. So kam es, dass die ZBI ihr gesamtes Immobilienportfolio neu bewerten musste. Das Ergebnis: der Absturz vom 25. Juni 2024. Nachfragen, warum die ZBI die Krise ihres Fonds nicht schon früher hätte sehen können, wenn sich der Markt doch schon viel früher veränderte, lässt die Pressestelle unbeantwortet.
Der ZBI-Fall? „Peinlich“, sagt ein Insider
Der Analyst Stefan Loipfinger hält den Fall auf seinem Blog „Investmentcheck.de“ für eine „peinliche Fehlbewertung“. Loipfinger beschäftigt sich seit mehr als dreißig Jahren kritisch mit der Finanzwelt und gilt als profilierter Kritiker von offenen Immobilienfonds. Beispielsweise verfasste er ein Gutachten für den kapitalismuskritischen Verein „Finanzwende“, das die Krise der offenen Immobilienfonds nach dem Absturz des „Uni Immo Wohnen ZBI“ in den Blick nahm.
Insgesamt habe die ZBI 20 bis 30 Prozent ihrer Immobilien falsch bewertet, schreibt Loipfinger auf seinem Blog. Im September 2023 sei etwa ein Objekt in Hannover noch 925.000 Euro wert gewesen, wenig später habe die ZBI es aber für gerade einmal 30.000 Euro verkaufen können. Für Wohnungen an der Steeler Straße in Essen habe die ZBI nur noch 500.000 Euro bekommen, obwohl der Bestand zuvor noch mit 3,3 Millionen Euro bewertet worden sei.
„Friedrich Wilhelm Raiffeisen würde sich wohl im Grab umdrehen, wenn er mitbekäme, wie der von ihm entwickelte Genossenschaftsgedanke bei Union Investments dem kapitalistischen Gewinnstreben untergeordnet wird“, schreibt Loipfinger. Die ZBI habe schlicht falsche Marktpreise angegeben. Das sei aber „kein Kavaliersdelikt“, weil auf deren Basis Anteile des „Uni Immo Wohnen ZBI“ in Milliardenhöhe ge- und verkauft wurden.
Gerichtsverfahren und Krisenstimmung
Die gesamte Misere vom 24. Juni 2024 wirkt sich bis heute aus. Der Absturz beschäftigt inzwischen mehrere Gerichte. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg verklagte die „Union Investment“ im Oktober 2024, weil sie den „Uni Immo Wohnen ZBI“ jahrelang sicherer vermarktet hatte, als er offenbar gewesen ist. Der Fall liegt inzwischen beim Europäischen Gerichtshof.
Im Januar 2026 fällte ein Gericht ein erstes Urteil. Das Landgericht Münster entschied, eine Volksbank müsse ein komplettes „Uni Immo Wohnen ZBI“-Investment rückabwickeln, weil der Kunde falsch über die Risiken aufgeklärt worden sei.
Aber wie könnte es jetzt weitergehen? Ist ein Ende der Krise in Sicht?
Laut der Ratingagentur Scope ist die Marktsituation für offene Immobilienfonds noch immer unsicher. Nach wie vor ziehen Kunden Anteile ab und wollen ihr Geld zurück. Allein 2025 sind rund 7,6 Milliarden Euro abgeflossen.
Zudem mussten seit dem Jahreswechsel drei offene Immobilienfonds schließen. Das heißt, die Fonds setzen die Auszahlungen vorübergehend aus, um Zeit für die Immobilienverkäufe zu gewinnen. Der „Uni Immo Wohnen ZBI“ gehört allerdings nicht dazu.
Die Scope-Analystin Sonja Knorr geht davon aus, dass weiterhin Geld aus den offenen Immobilienfonds abfließen werde. Gleichzeitig rechne die Branche mit begrenzten Zuflüssen. Die Liquidität zu managen und angemessen auf die Rückforderungen reagieren zu können, habe für die offenen Immobilienfonds derzeit „klare Priorität“. Bislang könnten die meisten Fonds aber genug Immobilien verkaufen, um das nötige Geld zu beschaffen.
Werden die Schleife-Häuser auch verkauft?
Während der Recherche erfährt auch RUMS immer wieder von Verkaufsgerüchten. Die ZBI möchte die Hochhäuser in der Schleife loswerden, heißt es immer wieder. So soll die Grevener Wohnungsgesellschaft „Sahle“ mit der ZBI über die knapp 700 Wohnungen verhandelt haben. Schon heute besitzt und vermietet „Sahle“ in der Schleife 205 Wohnungen, allesamt in ordentlichem Zustand. Auf Nachfrage erklärt die Pressestelle jedoch, derzeit keine weiteren Käufe in Kinderhaus zu planen.
Andernorts konnte sich die ZBI bereits mit neuen Investoren einigen. Im Kölner Stadtteil Chorweiler verkaufte die ZBI mehrere Hochhäuser an den US-Hedgefonds „Elliott“. In der Branche gilt „Elliott“ als hoch aggressiver Player: Vor 14 Jahren beschlagnahmte der Fonds etwa ein Marineschiff, um auf diese Weise Anleiheschulden von der argentinischen Regierung einzutreiben. Warum „Elliott“ jetzt ausgerechnet in Immobilien in Köln-Chorweiler investiert, ist nach Recherchen der „Wirtschaftswoche“ unklar.
Und in der Schleife? Schlägt bald ein neuer Investor zu? Werden die Hochhäuser verkauft? Wenn ja, an wen? Stimmen die Gerüchte überhaupt?
Auf Nachfrage äußert sich die ZBI nicht zum Hörensagen. Aber immerhin zum Schimmel in Tanja Roses Badezimmer. Der Befall sei bekannt, schreibt eine Sprecherin. Seit 2023 kümmere sich eine Fachfirma um das Problem. Allerdings wachse der Schimmel immer wieder nach, weil die Dusche zu niedrig gefliest sei. Derzeit gebe es keine aktuelle Schadensmeldung. Rose könne sich aber jederzeit melden, heißt es aus der ZBI-Pressestelle.
Das muss sie aber gar nicht mehr. Vor Kurzem ist Tanja Rose umgezogen. In eine Einliegerwohnung bei einer Freundin, sagt sie. Mit der neuen Wohnung ist sie jetzt auch viel Stress mit der ZBI los.
Korrekturhinweis: An einer Stelle schrieben wir: Drei Immobilienfonds hätten dieses Jahr schließen müssen, um Zeit für Immobilienkäufe zu gewinnen. Das stimmt natürlich nicht. Jetzt steht in dem Absatz richtigerweise: Immobilienverkäufe.
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