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Was wird aus der Schleife?
Schimmel an der Wand, Wasser im Keller: Seit Jahrzehnten sind die Hochhäuser in der Kinderhauser Schleife marode. Sucht der größte Vermieter jetzt einen Käufer für die knapp 700 Wohnungen? Und: Könnte die Stadt die Häuser retten?
Lob hört man aus der Opposition selten. Doch vergangenes Jahr saß die CDU-Ratsfrau Babette Lichtenstein van Lengerich wenige Tage vor Heiligabend in einem Café am Kinderhauser Idenbrockplatz und sagte: „Wenn es um die Schleife geht, dann ziehen wir alle, egal von welcher Partei, an einem Strang.“
Es ist ein einziger Satz. Aber einer, in dem viel steckt.
Denn seit Jahrzehnten hat die Schleife, das Hochhausviertel von Kinderhaus, mit Missständen zu kämpfen. Schimmel an den Wänden, Wasser im Keller, kaputte Aufzüge, tagelang weder Strom noch Heizung (RUMS-Beitrag).
2020 übernahm die „Zentral Boden Immobilien“-Gruppe aus Erlangen knapp 700 Wohnungen in der Schleife und erklärte kurz nach dem Kauf, die Hochhäuser zu sanieren. Doch die Ankündigung entpuppte sich als nahezu leeres Versprechen. Bis heute hat die ZBI nach eigenen Angaben erst 23 Prozent der Wohnungen wieder in Schuss gebracht.
Und derzeit machen Gerüchte die Runde, dass die Immobiliengesellschaft ihre Hochhäuser in der Schleife verkaufen möchte. Der ZBI geht es wirtschaftlich schlecht, in der gesamten Branche ist der Druck derzeit groß, Immobilien zu verkaufen (RUMS-Beitrag). Die Pressestelle kommentiert bislang keine Verkaufsgerüchte.
Wie soll es weitergehen?
Diese Frage beschäftigt derzeit auch Babette Lichtenstein van Lengerich. Sie ist momentan das einzige Mitglied im Stadtrat aus dem Wahlbezirk Kinderhaus-West, zu dem auch die Schleife gehört.
Für Lichtenstein van Lengerich steht eines außer Frage: Die Stadt müsse aktiv werden. Es könne ja nicht sein, dass man nur zuschaue, wie sich der nächste Investor die Wohnungen schnappe und sich dann wieder nichts ändere. „Das Beste wäre, wenn die Stadt die Häuser kauft und selbst saniert“, sagt sie.
Das Vorbild sei der Häuserblock an der Josef-Beckmann-Straße 13 bis 23. Dort saniert die städtische „Wohn- und Stadtbau“ gerade mehrere Wohnhäuser in der Schleife. Die Außenfassade und die Fenster werden erneuert, die Bäder sind schon vor Jahren renoviert worden. Alles im bewohnten Zustand. Insgesamt fließen für die energetische Sanierung bis 2030 rund 20 Millionen Euro in die Gebäude. Allein der erste Bauabschnitt, der Ende März 2026 fertig geworden ist, hat 5,4 Millionen Euro gekostet.
Zum Vergleich: Die ZBI gab 2024 nur 800.000 Euro für die knapp 700 Wohnungen in der Schleife aus, die Hälfte davon für Sanierungen. Auf Nachfrage heißt es, die ZBI könne nur sanieren, wenn Mieter ausziehen. Und da das sehr selten passiere, gehe es nur langsam voran. Weitere Fragen zur Sanierung ignoriert die Pressestelle.
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Wenig gegen untätige Eigentümer in der Hand
Gegen untätige Vermieter kann die Politik allerdings nur wenig ausrichten. Erst wenn sich die Missstände zuspitzen, kann die Stadt einschreiten und ein Haus unter Zwangsverwaltung stellen. In solchen Notsituationen muss der Eigentümer alle Hilfen und Reparaturen selbst zahlen.
So einen Fall hat es vor zwei Jahren schon einmal in Münster gegeben. Damals verwaltete die Stadt Münster vorübergehend ein Hochhaus an der Königsberger Straße in Coerde (RUMS-Brief). Ein solcher Eingriff ist aber äußerst selten und rechtlich nur in Ausnahmesituationen möglich. Denn das Recht auf Eigentum schützt in Deutschland auch das Recht, Eigentum zu vernachlässigen.
So furchtbar viele Wohnungen in der Schleife auch aussehen mögen – ihr Zustand ist im Moment nicht mit dem Drama von Coerde zu vergleichen. Die Stadt hat deshalb bislang kaum Handhabe und die ZBI wenig zu befürchten. Noch.
Hinter der Geschichte
Warum verschimmeln die Hochhäuser? Warum kümmert sich der größte Vermieter kaum? Welche Geschäftspraktiken stecken hinter dem Verfall? Mit investigativem Journalismus lassen sich diese Fragen beantworten.
Sebastian Fobbe hat sich für RUMS mehrere Monate mit dem Hochhausviertel „Schleife“ in Kinderhaus beschäftigt. Herausgekommen ist eine fünfteilige Reihe, die mit einem Stipendium des Netzwerk Recherche gefördert wurde. Das Netzwerk Recherche ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin und setzt sich seit 25 Jahren für qualitativ hochwertigen Journalismus in Deutschland ein. Unterstützt wurde die Recherche zudem von Klaus Ott, langjährigem Investigativ-Reporter der Süddeutschen Zeitung.
Denn das CDU-geführte Bauministerium von Nordrhein-Westfalen will stärker gegen Problemimmobilien vorgehen. Im März kündigte Ministerin Ina Scharrenbach an, das Wohnraumstärkungsgesetz, das die Abhilfe in Coerde ermöglichte, durch schärfere Vorschriften zu ersetzen. Jetzt soll das „Faires-Wohnen“-Gesetz her, mit strengeren Regeln für Großeigentümer und schnelleren Zugriffen für die Kommunen in NRW.
Der Gesetzentwurf soll den Städten (neben einer Reihe weiterer Änderungen) einen härteren Durchgriff bei Schrottimmobilien verschaffen. So sollen die Städte und Gemeinden in NRW verwahrloste Häuser zwangsweise unter Treuhandverwaltung stellen können. Dann würde sich ein Treuhänder so lange um das Wohngebäude kümmern, bis es wieder bewohnbar ist.
Auch vor einem drastischen Schritt macht das „Faires-Wohnen“-Gesetz keinen Halt. Als letztes Mittel im Kampf gegen Eigentümer von Schrottimmobilien steht im Entwurf aus dem CDU-Ministerium – Enteignung! Bevor aber eine Wohnungsgesellschaft enteignet wird, sollen sich die Städte erst um den Kauf der betreffenden Immobilie kümmern.
Rechtliche Grundlagen schaffen
Für solche Fälle können sich Städte Vorkaufsrechte verschaffen. Die Städte können Gebiete ausweisen, in denen sie beim Kauf von Immobilien bevorzugt werden. Sollte innerhalb dieses Gebietes ein Haus den Eigentümer wechseln, könnte die Stadt eingreifen und stattdessen selbst das Gebäude kaufen.
Das Problem: Große Wohnungsgesellschaften müssen nicht unbedingt Wohnungen kaufen, wenn sie ihr Immobilienportfolio vergrößern wollen. Es geht auch anders: Große Wohnungsgesellschaften kaufen oft einfach kleinere Wohnungsgesellschaften. Diese Praxis nennt sich „Share Deal“.
Durch einen „Share Deal“ ändert sich allerdings nichts am Grundbuch. Denn wie gesagt: Es werden ja keine Wohnungen ge- oder verkauft, sondern nur Unternehmensanteile.
Auch die ZBI ist über einen „Share Deal“ an die Hochhäuser in der Schleife gelangt. Die Stadt hat eigentlich seit 2010 ein Vorkaufsrecht für das Viertel, konnte das aber seinerzeit nicht ausüben, weil sich am Grundbuch von Münster nichts änderte. Bis heute ist die ZBI darin nicht eingetragen (RUMS-Beitrag).
Es gibt aber einen Ausnahmefall: Nur wenn klar bewiesen ist, dass eine Wohnungsgesellschaft absichtlich einen „Share Deal“ vollzieht, um die Vorkaufsrechte auszutricksen, können Städte ihre Rechte geltend machen. Das hat bisher aber nur sehr selten geklappt – etwa in Berlin-Neukölln oder Hamburg.
„Die rechtlichen Bedingungen sind da einfach zu eng“, sagt Sylvia Rietenberg. Die Grünenpolitikerin ist Mitglied des Bundestages und saß bis zur Kommunalwahl im Stadtrat von Münster. Sie möchte die Gesetzeslücke bei den Vorkaufsrechten schließen und stellte Anfang 2026 deshalb mit ihrer Fraktion einen Antrag für „wirksame Instrumente gegen Schrottimmobilien“.
Rietenberg sagt, für die Kommunen sei es wichtig, beim Thema Schrottimmobilien die Vorderhand zu gewinnen. „Ohne Vorkaufsrechte investieren wir in sozialpolitische Probleme“, sagt sie am Telefon. Viele Bewohnerinnen und Bewohner würden sich alleingelassen fühlen und das Beispiel Coerde habe gezeigt, wie schwierig es für die Stadt Münster sei, auf der heutigen Gesetzesgrundlage zu handeln.
Die Forderung der Grünen lautet daher: „Share Deals“ sollen klassischen Immobilienkäufen gleichgestellt werden. Auf diese Weise könnten die Städte und Gemeinden ihre Vorkaufsrechte rechtssicher ausüben. Außerdem sollen die Kommunen finanziell unterstützt werden, damit sie auch in Zeiten klammer Kassen Problemhäuser ankaufen können. Und das am besten zum Ertragswert: also für den Preis, den die Häuser realistisch wert sind, und keine überteuerten Marktpreise.
63 Millionen für 700 Wohnungen
Apropos Preise – wie teuer wären denn die ZBI-Hochhäuser in der Schleife, so rein theoretisch? Die ZBI gibt im letzten Jahresbericht den Marktwert für die rund 700 Wohnungen mit gut 63 Millionen Euro an. Wäre das überhaupt zu stemmen für die Stadt Münster, die gerade kurz vor der Haushaltssicherung steht?
„Kommt drauf an“, sagt Albert Wenzel, Fraktionssprecher der Grünen in Münster. Aus dem Haushalt könne die Stadt eine hohe Millionensumme wohl nur schwer aufbringen. Es gebe aber Möglichkeiten, günstige Kredite aufzunehmen, sagt Wenzel. Andererseits würde die Stadt nach dem Kauf laut ZBI-Jahresbericht mehr als 4 Millionen Euro an Mieten einnehmen. Dass die Stadt die Häuser tatsächlich übernimmt, gilt zurzeit allerdings als unwahrscheinlich.
Trotzdem treibt das drohende Szenario die Politik um. Man will vorbereitet sein, falls die ZBI verkauft. Deshalb stellte das Ratsbündnis aus Grünen, SPD und Volt einen Antrag, der die 2010er-Satzung für die Schleife abklopfen soll. Sind die Vorschriften noch aktuell? Wo müsste man nachbessern? Hätte Münster auch bei einem erneuten „Share Deal“ ein Vorkaufsrecht?
Im Idealfall, sagt Albert Wenzel, würde eine Bürgergenossenschaft die Wohnungen ankaufen. Genossenschaften haben beim Wohnen gegenüber Kapitalgesellschaften einen klaren Vorteil: Sie dürfen nicht spekulieren, sondern müssen ihre Gewinne immer für die Wohnungen ausgeben. So bleibt das Geld, das die Mieterinnen und Mieter für ihre Wohnungen zahlen, dort, wo es gebraucht wird: bei ihren Mietwohnungen.
Die grün-rot-lila Ratskoalition möchte deshalb die Bürgergenossenschaft gründen. Die Stadt soll das Startkapital stellen, Bürgerinnen und Bürger können dann weiteres Geld in die Genossenschaft einzahlen. Auf diese Weise soll gemeinwohlorientierter Wohnraum in Münster gefördert werden. Schon jetzt gehören den Genossenschaften rund 3.000 Wohnungen in der Stadt. Die Bürgergenossenschaft soll den Anteil erhöhen, Schimmelwohnungen kaufen, sanieren und dauerhaft halten.
Bis die Bürgergenossenschaft gegründet ist, wird es aber noch dauern, sagt Grünen-Ratsherr Albert Wenzel. Das Ratsbündnis hat noch keinen Antrag gestellt. Die Forderung steht bislang nur im Koalitionsvertrag.
Reicht die Zeit?
Für den Fall, dass die Stadt ihre Vorkaufsrechte durchsetzen kann, wäre es wohl realistischer, dass die „Wohn- und Stadtbau“ die Schleife-Häuser übernimmt. Gleichzeitig muss die Stadt die Vorkaufsrechtssatzung updaten, bevor die ZBI ihre Wohnungen in Kinderhaus verkauft. Die Stadt schreibt auf Nachfrage, dass sie derzeit noch die Gesetzesänderungen auf Bundes- und Landesebene abwartet. Daher könne die Stadt noch nicht sagen, bis wann die Vorkaufsrechtssatzung überarbeitet ist.
Allmählich kommt aber Schwung in die Sache. Im Juni wird der Düsseldorfer Landtag über das „Faires-Wohnen“-Gesetz von CDU-Bauministerin Ina Scharrenbach abstimmen. Und auch aus dem Bundestag kommt Rückenwind: Das Bundeskabinett hat eine Reform des Baugesetzbuches beschlossen. Künftig sollen Städte bessere Vorkaufsrechte bei Schrottimmobilien erhalten und auch einfacher Instandsetzungsgebote aussprechen können. Heißt: Die Städte sollen Eigentümer von Schrottimmobilien anweisen können, ihre Gebäude zu sanieren. Sollte das alles nichts bringen, sollen Enteignungen erleichtert werden. Jetzt muss der Bundestag über das Update des Baugesetzbuches abstimmen. Ein Termin steht noch nicht fest, das Ministerium hofft allerdings, dass die Abgeordneten noch dieses Jahr abstimmen können, teilt eine Sprecherin auf Nachfrage mit.
So vage wie die Lage momentan ist: Immerhin scheint sich in Münster etwas zu bewegen. Die CDU im Rat signalisiert Unterstützung für die Pläne der Rathauskoalition, mit denen die Stadt die maroden Schleife-Wohnungen kaufen könnte.
Aber alles in allem ist es ein Wettlauf gegen die Zeit. Wer wird schneller sein? Wird die ZBI zuerst verkaufen? Oder schafft es die Politik noch rechtzeitig, die Häuser zu retten?
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